De impact van huurbescherming

Hubbs hanteert flexibele opzegmogelijkheden

Wanneer je een woning wilt verhuren is het belangrijk om stil te staan bij de impact van het huurrecht. Niet de makkelijkste materie, waarbij zelfs specialisten nog wel eens tegen dingen aanlopen waarbij niet precies duidelijk is wat de wetgever bedoeld heeft. Wat moet je als verhuurder beslist weten over huurbescherming en waar moet je rekening mee houden?

Tussentijdse ontbinding
Belangrijk om in gedachten te houden is dat huurrecht dwingend is. Dit houdt in dat je er op bepaalde punten niet van af kunt wijken ten nadele van de verhuurder. Je mag bijvoorbeeld niet zomaar eisen dat een huurder de woning moet verlaten wanneer jij deze nodig hebt. Tussentijds kunnen er wel afspraken worden gemaakt over eventuele ontbinding, maar dan wel binnen een afgesproken termijn zoals opgenomen in de huurovereenkomst.

Als je een woning verhuurt moet je er rekening mee houden dat de huurder van huurbescherming geniet, zoals vastgelegd in het huurrecht. Ook als je geen contract of overeenkomst hebt opgesteld maar enkel mondelinge afspraken hebt gemaakt. Het is hierbij niet belangrijk of het om geliberaliseerde (vrije-sector) huur gaat of niet. Is het eigen gebruik door de verhuurder dringend, bijvoorbeeld als de huurder zijn gezin moet onderbrengen of er gerenoveerd moet worden? Dan biedt de wet ruimte om de huur op te zeggen. Het belang van jou als verhuurder moet in dat geval wel zwaarder wegen dan dat van de huurder. Uiteraard is het altijd verstandig om te proberen hier samen met de huurder uit te komen, zodat je een vervelende situatie en misverstanden voorkomt.

Wat als een huurder niet betaalt?
Als een huurder de huur niet betaalt of overlast bezorgt, mag de overeenkomst worden opgezegd. Nu is de vraag of dit altijd de beste oplossing is. Bij opzeggen is het vonnis van de rechter namelijk niet direct uitvoerbaar. Gaat de huurder bijvoorbeeld in beroep, dan kan het zomaar een paar jaar duren voordat de woning vrijkomt. Niet wat je in gedachten hebt. Een betere oplossing is om initieel de rechter te vragen om de overeenkomst te ontbinden. Dan is het vonnis wel direct geldig en dient de huurder de woning direct te verlaten.

Een tijdelijke huurovereenkomst
Een huurder is dus goed beschermd, er zijn echter wel een aantal zaken waarmee je kunt voorkomen dat je invloeden als verhuurder beperkt zijn. Sinds juli 2016 is een nieuwe wet in werking getreden (Wet Doorstroming Huurmarkt) die het mogelijk maakt om huurovereenkomsten af te sluiten voor een bepaalde tijd. Na het verstrijken van deze periode komt automatisch en zonder opzegging een einde aan de verhuur.

Bij een zelfstandige woning, dit houdt in dat de woning de beschikking heeft tot een eigen toegang, keuken en toilet, mag je een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar afsluiten. Voor een onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een kamer, geldt een termijn van maximaal vijf jaar. Op deze manier geniet de huurder enkel tijdens de looptijd van de overeenkomst van huurbescherming. Daarna loopt het contract automatisch af.

Schriftelijke herinnering
Maar let op! Laat je dezelfde huurder na afloop van de contracttermijn van twee jaar nog in de zelfstandige woning wonen, of dit nou bewust of onbewust is, houdt er dan rekening mee dat de overeenkomst omslaat naar een contract van onbepaalde tijd. Daarnaast is het verplicht om een aanzegging te doen. Dit houdt in dat je als huurder schriftelijk moet herinneren aan de einddatum van zijn overeenkomst. Niet eerder dan drie maanden voor de afloop van de overeenkomst en niet later dan een maand voor de einddatum.

Short stay contracten
Naast de klassieke huurovereenkomsten, heb je ook overeenkomsten waarbij de aard van korte duur is. Dit zijn tijdelijke overeenkomsten zonder of met zeer beperkte huurbescherming die sinds de invoering van de nieuwe wetgeving enkel gelden in specifieke gevallen. Denk bijvoorbeeld aan de korte verhuur van vakantiewoningen aan toeristen die langdurig verblijven of expats. Maar ook verhuur onder de Leegstandswet hoort hierbij. Short stay contracten zijn met de invoer van de tijdelijke huurovereenkomsten met beperkte huurbescherming, eigenlijk zo goed als overbodig geworden.

Tussenhuur en diplomatenclausules
Een aparte categorie op het gebied van korte verhuur betreft de tussenhuur, ook wel diplomaten verhuur genoemd. Echter is deze bijzondere vorm van ‘tussenhuur’ alleen mogelijk in bijzondere gevallen. Wanneer de verhuurder of zittende huurder voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld vanwege verblijf in het buitenland, een woning wil verlaten maar de bedoeling heeft om daarna weer terug te keren, kan hier aanspraak op worden gemaakt. In dit geval wordt er in de overeenkomst een uitdrukkelijk beding opgenomen, waarin staat dat de huurder de woning na terugkeer van de verhuurder moet ontruimen.

Hetzelfde beding mag met meerdere huurders achtereenvolgend worden gesloten. Daarnaast behoort het ook tot de mogelijkheid om de termijn die partijen zijn overeengekomen, te verlengen als dat gebeurt voor het einde van de oorspronkelijke overeenkomst. Met wederzijds goedvinden uiteraard! Het is overigens niet nodig bij tussenverhuur dat de verhuurder ook zelf in de woning woont. Deze verplichting is met de nieuwe wetgeving in 2016 komen te vervallen.

Voordat je overweegt een woning of woonruimte te verhuren, is het goed om je bewust te zijn van de impact die dit heeft. Bedenk vooraf welke termijn je de woning wilt verhuren en maak op basis daarvan keuzes die passen bij je persoonlijke situatie.

Meer weten?
Hubbs hanteert flexibele opzegmogelijkheden en spreekt af dat je de huurovereenkomst te allen tijde mag opzeggen met inachtneming van de afgesproken opzegtermijn. Heb je vragen over huurbescherming en overeenkomsten? Wil je precies weten hoe dit bij Hubbs geregeld is en wat de mogelijkheden zijn? Neem dan contact met ons op, wij leggen het je graag uit!