Het regent woonplannen. Wat betekent dit voor huurders, kopers en starters?

Het regent woonplannen. Wat betekent dit voor huurders, kopers en starters?

WOONBELEID. Als het aan het kabinet ligt, gaat er heel wat veranderen op de woningmarkt. Een overzicht voor huurders, kopers en starters.

Iedereen aan de warmtepomp, lagere huurprijzen, een simpeler systeem voor huurtoeslag. Er zijn nogal wat nieuwe maatregelen over huurder en koper uitgestrooid deze week.

Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) presenteerde donderdag Betaalbaar wonen, het derde van een zestal programma’s om wonen toegankelijker te maken. Behalve allerlei maatregelen die de verhuurder en belegger raken, zoals een hogere overdrachtsbelasting, staan hier ook veel plannen in die invloed hebben op huurders, kopers en koopstarters.

De meeste maatregelen zijn niet écht nieuw: ze stonden al in het regeerakkoord, kwamen eerder naar buiten, of waren voorbereid door de vorige minister die over wonen ging, Kajsa Ollongren (D66). Bijvoorbeeld het verdwijnen van de belastingvrije schenking (‘jubelton’) en de invoering van ‘opkoopbescherming’, waardoor je een huis niet meer kunt opkopen om het daarna te verhuren.

Welke veranderingen heeft het kabinet verder voor huurders en kopers in petto?

Actuele schuld bepalend

Dat de studieschuld meeweegt bij het bedrag dat je kunt lenen om een huis te kopen, is veel starters een doorn in het oog. Het verlaagt hun maximale hypotheekbedrag aanzienlijk, terwijl ze door er door de hoge huizenprijzen al nauwelijks tussenkomen op de koopmarkt.

De studieschuld wordt lang niet altijd eerlijk opgegeven – al zijn kopers er wettelijk toe verplicht en mogen hypotheekverstrekkers (mits ze toestemming hebben) sinds vorig jaar zelf gegevens opvragen bij de Dienst Uitvoering Onderwijs.

Het kabinet maakt de studieschuld een minder grote hindernis, door de actuele schuld bepalend te laten zijn bij een hypotheekaanvraag in plaats van de oorspronkelijke schuld. Het Nibud komt na de zomer met een advies hierover. Aan de hand daarvan bekijkt het kabinet wanneer de nieuwe regel ingaat.

Biedlogboek verplicht

De schaarste op de woningmarkt leidt tot misbruik: kopers maken melding van discriminatie, vriendjespolitiek tussen makelaars en onduidelijke verkoopprocessen. Kopers zonder aankoopmakelaar staan op achterstand. Vereniging Eigen Huis opende in 2021 een meldpunt voor oneerlijke biedingspraktijken en kreeg in een paar maanden ruim 600 klachten.

Het kabinet wil hier een eind aan maken door een biedlogboek verplicht te stellen. Daarin staan alle biedingen op een huis: het bedrag, moment van oplevering en eventuele voorbehouden. Kopers en verkopers kunnen na de verkoop dan zelf zien hoe de prijs en gunning tot stand zijn gekomen. Ze zijn niet meer afhankelijk van de (soms gewantrouwde) informatie van de makelaar. Brancheverenigingen gaven begin dit jaar in een verbeterplan al aan met het biedlogboek aan de slag te gaan. De verplichtstelling zou in 2023 of 2024 ingaan; nog voor de zomer komt er een Kamerbrief over.

Het kabinet verkent daarnaast de mogelijkheid voor een huurregister, waarin alle huurcontracten staan geregistreerd. Zo houdt het Rijk zicht op het aantal tijdelijke huurcontracten – een praktijk waar het kabinet vanaf wil.

Middenhuur komt terug

Een aardverschuiging in het huurrecht: het kabinet wil een veel groter deel van de huurwoningen reguleren. Op dit moment ligt de sociale huurgrens op 763 euro – daarboven is de huur vrij. Het kabinet wil die grens op 1.000 of 1.250 euro leggen. Het betekent dat het puntenstelsel, waarmee de huurprijs wordt bepaald op basis van kwaliteitskenmerken van de woning, wordt opgerekt van 142 tot minstens 187 punten. Alleen voor woningen met méér punten mogen verhuurders een zelf te bepalen huurprijs rekenen.

Het betekent in theorie een lagere huurprijs voor veel huurders. Maar hoe het plan in de praktijk werkt, is nog de vraag. De Jonge moet de grenzen nog bepalen. Ook is nog niet duidelijk of het beleid voor zittende huurders geldt.

In elk geval gaan huurwoningen waarvan het contract vanaf 2024 afloopt, meedoen met het puntenstelsel. Ook nieuwbouwwoningen die vanaf dan worden verhuurd vallen eronder. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid gebieden aan te wijzen waar huizen alleen mogen worden verkocht als de verhuurder zich aan het puntenstelsel houdt.

LEES HIER: Steeds meer gemeenten weren beleggers van de woningmarkt met woonplicht koper.

Huurtoeslag simpeler

De regels voor huurtoeslag zijn door de vele normen en uitzonderingen ontzettend ingewikkeld. Voor iedere huurder geldt weer een aparte regeling. Voor huurders is het daardoor een hele studie te weten waar ze aan toe zijn. Een voorbeeld: de toeslagen worden berekend op jaarbasis, dus wie in de loop van het jaar meer gaat verdienen, kan een terugvordering van de Belastingdienst verwachten. Het kan gaan om duizenden euro’s, met schulden tot gevolg.

Het kabinet gaat de regels daarom vereenvoudigen. De huurtoeslag wordt afhankelijk van het inkomen en niet meer van de feitelijke huur. Er zal gerekend worden met een ‘normhuur’. Aedes – de vereniging van woningcorporaties – en de Woonbond zijn daar bezorgd over: als die normhuur lager ligt dan de werkelijke huur, gaan mensen erop achteruit. Deze verandering gebeurt stapsgewijs in vijf jaar tijd, vanaf (vermoedelijk) 2024.

Ook worden de regels ruimer. Jongeren tussen de 18 en 21 jaar hebben voortaan recht op toeslag voor een woning tot 442 euro per maand, daarna mag het ook een duurdere woning zijn. Eerst lag die grens op 23 jaar. Daarnaast vervalt de maximale huurgrens. Nu krijgen alleen mensen met een huur tot 763 euro huurtoeslag, straks ook mensen met een hogere huur. Het wetsvoorstel voor hervorming van de huurtoeslag gaat eind dit jaar naar de Tweede Kamer. De Jonge streeft ernaar de wet januari 2024 te laten ingaan.

LEES HIER HET VOLLEDIGE ARTIKEL.