Overweeg je een woning te verhuren, dan is het goed om rekening te houden met een aantal veranderingen voor verhuurders die (mogelijk) in 2021 ingaan.
Dat het kabinet maatregelen neemt op de verhuurdersmarkt, heeft alles te maken met de almaar stijgende huizenprijzen, die woningen voor veel mensen onbetaalbaar maken.
Met de wijzigingen hoopt de regering het voor beleggers minder aantrekkelijk te maken om een woning voor de verhuur (buy-to-let) aan te schaffen. Daarmee zouden ‘gewone kopers’ meer kans hebben om een koopwoning te bemachtigen en wordt een eventueel prijsopdrijvend effect gedempt.
Tot zover de context. Hubbs noemt hier vijf veranderingen waarmee je als verhuurder rekening moet houden in 2021.
1. Een hogere overdrachtsbelasting voor buy-to-let
Koop je een woning die je niet zelf gaat bewonen, dan betaal dit jaar 8 procent overdrachtsbelasting. Vorig jaar was dat nog 2 procent. Het hogere tarief geldt dus niet alleen voor prins Bernhard-achtige huisbazen die honderden panden in hun bezit hebben, maar ook voor mensen die een woning kopen voor hun kinderen of als pensioenvoorziening.
Om een beeld te geven: als vorig jaar een woning van twee ton kocht, dan betaalde 4.000 euro overdrachtsbelasting. In 2021 is dat 16.000 euro.
Zoals gezegd wil de overheid de woningmarkt toegankelijker maken voor ‘gewone kopers’, en dan met name voor starters. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je in 2021 voor het eerst een woning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
2. Huurverhoging van onbeperkt naar maximaal 1% plus inflatie
Dit is een ingrijpende maatregel voor verhuur in de vrije sector. Tot vorig jaar konden verhuurders in de vrije sector een keer per jaar de huur onbeperkt verhogen. Maar minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft onder druk van linkse partijen in de Tweede Kamer besloten een grens te stellen aan de huurverhoging in de vrije sector.
In 2021 mag de huur in de vrije sector maximaal worden verhoogd met 1 procent plus inflatie.
Een huurverhoging in de vrije sector kan door verhuurders op verschillende manieren worden doorgevoerd. Als huiseigenaar kun je de huurder een nieuw contract bieden met de hogere huurprijs. De huurder kan hiermee akkoord gaan of het huurcontract weigeren.
Het komt echter veel vaker voor dat de huurverhoging is vastgelegd met een indexeringsclausule in de huurovereenkomst. Hierin staat met welk percentage de huur jaarlijks omhoog gaat, zodat beide partijen weten waar ze aan toe zijn.
3. Mogelijke verlenging van tijdelijk huurcontract
Voor 2016 was het voor verhuurders nauwelijks mogelijk om een tijdelijk huurcontract voor een zelfstandige woning af te sluiten zonder dat de huurder volledige huurbescherming genoot. Die zorgde ervoor dat de huurder het recht had om in de woning te blijven, ook als de overeenkomst voor een bepaalde periode was afgesloten.
Sinds 2016 is het een tijdelijke huurovereenkomst wel mogelijk, deze mag maximaal twee jaar per huurder duren. Over de periode van twee jaar geniet de huurder volledige huurbescherming. Daarna loopt het contract automatisch ten einde en vervalt de huurbescherming.
Als verhuurder moet je de huurder hier wel schriftelijk aan herinneren, niet vroeger dan drie maanden voor de einddatum en niet later dan een maand voor de einddatum. Gebeurt dat niet dan slaat het tijdelijke contract om in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming. Het tijdelijke contract kan niet worden verlengd. Er moet een andere huurder intrekken.
Minister Ollongren wil in haar wetsvoorstel de maximale huurtermijn van het tijdelijke contract verlengen van twee naar drie jaar. Ook kan het tijdelijke contract eenmalig worden verlengd na het aflopen van de huurperiode. Daarnaast kunnen de verhuurder en huurder een periode afspreken waarin beide niet kunnen opzeggen. Nu is het zo dat de huurder tussentijds mag opzeggen en de verhuurder niet.
4. Mogelijke ‘opkoopbescherming’ in bepaalde buurten
Het kan zijn dat je in de loop van 2021 niet overal een woning voor de verhuur kan kopen. Minister Ollongren heeft een wetsvoorstel gemaakt voor de invoering van ‘opkoopbescherming’.
Dit houdt in dat gemeenten wijken kunnen aanwijzen waar de komende drie jaar geen woningen voor de verhuur mogen worden gekocht. Omdat goedkope en middeldure woningen er schaars zijn of omdat de leefbaarheid van de wijk onder druk staat vanwege de vele buy-to-let-woningen. Ook met deze maatregel wil het kabinet de positie van starters en mensen met een middeninkomen verbeteren.
Anders dan bij de overdrachtsbelasting, kan bij opkoopbescherming wel onderscheid gemaakt worden tussen verschillende soorten verhuurders. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld wel een vergunning voor verhuur verlenen in een ‘beschermde wijk’ als de woning aan familie wordt verhuurd. In het wetsvoorstel is dit een van de drie uitzonderingen die gaan gelden bij opkoopbescherming. Gemeenten kunnen zelf ook nog uitzonderingen bepalen.
Opkoopbescherming is nog niet ingevoerd. Het wetsvoorstel is nog in voorbereiding.
5. Groter aanbod aan verhuurhypotheken
De afgelopen jaren nam het aantal particulieren dat een woning koopt om te verhuren fors toe. Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep meldde in een van zijn nieuwsbrieven ook een toename van het aantal geldverstrekkers die een woning voor de verhuur willen financieren. Voor een verhuurhypotheek kun je terecht bij grootbanken, maar ook andere partijen hebben zich op de buy-to-let-markt gestort.
Als verhuurder (in spe) is het goed om te weten dat de verhuurhypotheek op sommige punten verschilt van de ‘gewone hypotheek’. Ten eerste is de rente ongeveer 1 tot 2 procent hoger en vaak moet je eigen geld meebrengen. Het is niet mogelijk om 100 procent van de koopsom te financieren. Daarnaast gelden er nog andere voorwaarden die je goed moet vergelijken. Omdat dit een vrij nieuwe markt is lopen de voorwaarden veel meer uiteen dan bij reguliere hypotheken.
Hubbs gaat in een volgend artikel verder in op verhuurhypotheken.
LEES HIER: Uw woning verhuren – zo werkt het fiscaal.
