7 punten waar je aan moet denken als je overstapt van vakantieverhuur naar verhuur voor de langetermijn

De reiswereld heeft een enorme klap gekregen door de coronacrisis en dat heeft gevolgen voor vakantieverhuur van een tweede huis. Nu het geen storm meer loopt op platforms als Airbnb en Booking.com, is het wellicht interessant om de woning voor langere tijd te verhuren.

Verhuur voor de lange termijn verschilt op een aantal punten van korte vakantieverhuur.  Ten eerste heb je voor een langere periode te maken met een huurder met wie je een overeenkomst niet zomaar kunt opzeggen. Ook ben je gebonden aan regels bij het bepalen van de huurprijs en de huurverhoging. En wellicht moet je de verhuur ook opgeven in een andere box bij de Belastingdienst.

Hubbs licht hier een aantal punten toe bij verhuur voor langere termijn. Daarbij gaan we uit van verhuur van een tweede, zelfstandige woning. Deze woning is dus niet je hoofdverblijf, je staat er niet ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).

Dit zijn zeven punten waar je aan moet denken.

  1. De huurder is er voor langere tijd

Anders dan bij vakantieverhuur heb je nu te maken met een huurder die voor langere tijd gebruikmaakt van jouw woning. Wel zo fijn als je met deze persoon door een deur kan. Bovendien zou je willen weten of hij of zij de huur kan blijven betalen. Je kunt een kandidaat- huurder enigszins screenen door deze te googlen en diens social media te bekijken. En wellicht is het goed om een keer in levenden lijve af te spreken.

Daarnaast is het nodig dat de kandidaat-huurder het nodige papierwerk inlevert dat je kunt controleren.Denk aan een ID-kaart of paspoort, inkomensgegevens zoals een jaaropgaaf en loonstroken, meerdere want dat maakt vervalsing moeilijker. Vraag ook om een eventuele verhuurdersverklaring. Je kunt extra controleren met een belletje naar de werkgever en/of de vorige verhuurder.

Heb je geen tijd om dit allemaal op je te nemen, dan zijn er bedrijven die de screening voor je kunnen doen.

  1. Het huurcontract

Nu je voor langere tijd verhuurt, krijg je te maken met het huurrecht. Bedenk dat dit dwingend is en dat je er in veel gevallen niet van kunt afwijken. De bepalingen in het het huurcontract moeten dus in lijn zijn met het huurrecht, anders zijn ze niet rechtsgeldig.

In het huurrecht zijn huurders goed beschermd, dit geldt zelfs al als er een mondelinge afspraak is en geen contract. We gaan ervan uit dat je wel een contract opstelt. Daarbij is het goed om te bedenken hoe lang je de woning wilt verhuren, want vanwege de huurbescherming kun je de huur niet opzeggen wanneer het je uitkomt.

Grofweg zijn er twee mogelijkheden ten aanzien van het huurcontract: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar).

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geeft een huurder volledige huurbescherming. Dit betekent dat de huurder de woning in principe in gebruik heeft totdat hij of zij zelf vertrekt. Alleen bij ernstige overlast of een grote betalingsachterstand kun je opzeggen. Als je de woning zelf dringend nodig hebt, mag je eventueel ook opzeggen. Maar dan moet jouw belang wel zwaarder wegen dan dat van de huurder en wellicht moet je voorzien in de verhuiskosten.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Verhuur je de woning liever niet voor onbepaalde tijd, dan is het sinds 2016 mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten. Dit tijdelijke contract mag maximaal twee jaar duren. De overeengekomen periode eindigt van rechtswege, dus automatisch zonder opzegging. De huurder geniet huurbescherming zolang het contract op loopt.

Maar let op: Als je de huurder na de overeengekomen periode in de woning laat zitten, dan wordt de overeenkomst automatisch een contract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder volledige huurbescherming. Dit geldt ook als je het contract officieel verlengt. Het komt er dus op neer dat je niet meerdere keren tijdelijk kan verhuren aan dezelfde huurder.

Ook belangrijk: de overeenkomst voor onbepaalde tijd loopt automatisch ten einde, maar je moet de huurder wel een kattenbelletje sturen. Deze aanzegging waarin het aflopen van de huurovereenkomst wordt aangekondigd, moet de huurder binnen drie tot één maand voor de einddatum van het contract hebben ontvangen. Vergeet je de aanzegging of stuur je deze te vroeg of te laat, dan slaat het tijdelijke contract om in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

  1. Het bepalen van huurprijs 

Bij verhuur aan toeristen per nacht, week of maand kom je een prijs overeen die je redelijk vindt. Het bepalen van de huurprijs bij verhuur op langere termijn heeft meer voeten in aarde.

Ten eerste is het goed om te weten dat er ten aanzien van de huurprijs een groot verschil is tussen sociale huur en geliberaliseerde huur, die in de volksmond vrije sector heet. In de vrije sector kun je een hogere huur vragen bij sociale huur waar bewoners huurtoeslag kunnen aanvragen.

Je kunt echter niet doodleuk bepalen dat je in de vrije sector gaat verhuren. De woning moet boven de zogenoemde liberalisatiegrens uitkomen die in 2020 737,14 bedraagt. Of dat het geval is, moet je bepalen met het Woningwaarderingsstelsel (WWS), kortweg puntenstelsel. Hierin wordt de kwaliteit van de woning in punten weergegeven. Aan het aantal punten is een huurprijs gekoppeld. Voor 2020 geldt dat je met 142 punten (740 euro) boven de liberalisatiegrens uitkomt en dus in de vrije sector kunt verhuren.

Boven de liberalisatiegrens kun je de huurprijs vragen die je wilt. Dat is niet het geval onder de liberalisatiegrens. Dan valt de woning onder sociale huur en mag de kale huurprijs niet hoger zijn dan de huurprijs die staat aangegeven bij het aantal punten dat de woning waard is.

  1. Wat zit in de huurprijs?

Bovenstaande gaat op voor de kale huurprijs. Je bent verplicht de huurprijs op te delen in de kale huurprijs en servicekosten. Onder servicekosten vallen bijvoorbeeld schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, administratiekosten en meubels en stoffering. Let op: een luxe keuken behoort niet tot de servicekosten omdat dit geen roerende zaak is. Er gelden regels voor hoe je deze zaken moet doorberekenen. Zoek dit goed want je zal niet de eerste verhuurder zijn die servicekosten moet terugbetalen.

  1. Huurverhoging

Uiteraard werkt het verschil tussen vrije sector en sociale huur ook door in de huurverhoging. In beide gevallen geldt dat je de huur één keer per jaar mag verhogen en de meeste verhuurders doen dat op 1 juli.

Bij sociale huur geldt dat de huur in 2020 met maximaal 5,1 procent omhoog mag voor inkomens tot 43.574 euro. Bij hogere inkomens mag de huur met maximaal 6,6 procent omhoog.

Let op: De nieuwe huurprijs mag niet boven maximale huurprijs in het puntenstelsel uitkomen en niet boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro. Een huurverhogingsvoorstel moet twee maanden voordat de huurverhoging ingaat naar de huurder worden verstuurd.

Vrije sector
In de vrije sector ben je niet gebonden aan een maximale huurverhoging. Een verhoging gebeurt met het aanbod van een nieuw huurcontract. Je hoeft de huurder niet van tevoren op de hoogte te brengen. Als de huurder het nieuwe contract weigert mag je het huidige contract opzeggen. De meeste verhuurders werken echter met indexeringsclausule, waarmee je bij het tekenen van het huurcontract een jaarlijkse huurverhoging overeenkomt. Wel zo prettig als beide partijen weten waar ze aan toe zijn.

  1. Onderhoud

Bij verhuur op langere termijn komt natuurlijk ook onderhoud kijken. Als verhuurder moet je vooral groot onderhoud voor je rekening nemen, terwijl de huurder voor klein dagelijks onderhoud zorgt. Een losse deurknop of het kraanleertje vervangen moet de huurder zelf doen. Als verhuurder ben je eerder verantwoordelijk voor vervanging van zaken, zoals deuren of sloten. Ook het buitenschilderwerk is voor jouw rekening. Zit er een luxe keuken in de woning dan komen de kosten voor kapotte inbouwapparatuur ook op het conto van de verhuurder. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/onderhoud-huurwoning

  1. Woning verhuren en de Belastingdienst

Als je al een tweede woning aan toeristen verhuurde, verandert er fiscaal waarschijnlijk niets. Maar laten we toch de mogelijkheden voorleggen.

Als het om het verhuren van de woning gaat zijn er drie smaken bij de Belastingdienst: Box 1 als je de eigen woning verhuurt, box 3 als je een tweede woning verhuurt en weer box 1 als je als de verhuur van de tweede woning omslaat in ondernemen.

De eerste optie valt af omdat het hier niet gaat om verhuur van een eigen woning maar om een tweede woning. In dit geval is box 3 ‘sparen en beleggen’ de meest waarschijnlijke en aantrekkelijkste optie. De woning is hier aangemerkt als vermogen. Je betaalt 30 procent belasting over een fictief rendement op de WOZ-waarde. De huurinkomsten hoef je niet op te geven, ook niet in box 1.

LEES HIER: Uw woning verhuren – zo werkt het fiscaal.

Rust er een hypotheek op de woning dan valt ook die in box 3. Dat betekent dat je belasting betaalt over het rendement van de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld. Zo blijft er dus niet heel veel over om belasting over te betalen.

Waarschijnlijk ziet de belastingdienst de verhuurde tweede woning ook liever in box 1 als ‘winst uit onderneming’. Daar is het uitkijken geblazen. De hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait spelen geen rol omdat je de woning niet zelf bewoont. Je hebt als ondernemer recht op allerlei aftrekposten, maar je moet 70 procent van de huurinkomsten opgeven. Wel mag je gemaakte kostenaftrekken, bijvoorbeeld als je verbouwt.

Een addertje onder het gras is dat je de woning voor de boekwaarde op de balans van je onderneming moet zetten. Dat kan flink in de papieren lopen als je de woning verkoopt. Stel dat je twee ton winst maakt, dan val je met dit bedrag aan inkomsten in het toptarief van 49,5 procent in box 1.

De meesten zullen niet heel veel zin hebben om bijna de helft van hun winst af te staan aan de fiscus. Het is daarom zaak dat de verhuur van je woning niet omslaat in ondernemen. Het lastige is dat de grens niet heel duidelijk is, maar de Belastingdienst geeft op zijn website aan dat er sprake is van ondernemen als je ook diensten aanbiedt die samenhangen met de verhuur. Denk hierbij aan het verzorgen van ontbijt of het verstrekken linnengoed.

Hoe meer je zelf doet, des te waarschijnlijker het is dat je aan het ondernemen bent. Weinig arbeid pleit voor box 3, dus wellicht wil je een bedrijf inschakelen om bepaalde zaken te regelen.

LEES OOK; De huizenprijzen gaan dalen door de coronacrisis’.

Uw woning zorgeloos verhuren? Hubbs is uw makelaar, huurder en beheerder ineen. Wij huren uw woning, garanderen de maandelijkse huur en zorgen voor het beheer. Benieuwd naar de mogelijkheden voor jouw woning, neem vrijblijvend contact op voor een kennismakingsgesprek of telefonisch via 085 1303 871.