Ruud

09 Oct. 2019

De tips en valkuilen op een rij!?

De bouwjaar van een woning

Het bouwjaar van een woning zegt veel over de huidige staat van het huis. Zo is het best aantrekkelijk om een huis te kopen dat gebouwd is ná 1920 en kunt u een huis met een bouwjaar vóór 1920 beter aan u voorbij laten gaan. Waarom? Dat vertellen we graag door de voor- en nadelen van woningen uit verschillende bouwperiodes onder de loep te leggen. 

Huis met een bouwjaar vóór 1920

Wist u dat de woningwet nog niet was aangepast in de tijd vóór 1920? Toentertijd was er een groot tekort aan woonruimten, waardoor woningen in een veel te rap tempo werden gebouwd in de zogeheten ‘stadsuitbreidingswijken’. 

Over het algemeen hebben deze huizen tegenwoordig niet meer onze voorkeur. Woningen met een bouwjaar vóór 1920 hebben namelijk heel vaak ingemetselde, stalen lateibalken en andere constructieonderdelen. Nu, na al die jaren, is de kans groot dat deze onderdelen zijn aangetast, waardoor het voorliggende gevelmetselwerk naar buiten wordt gedrukt. U kunt zich vast voorstellen dat het zeer prijzig is om de scheuren die hierdoor ontstaan te herstellen. Daarnaast ziet een gerepareerde gevel er nooit meer uit zoals de overige originele gevels en blijft dit altijd herkenbaar aan het afwijkende metselwerk. Ook ‘vochtdoorslag’ is een veel voorkomende klacht bij huizen met een bouwjaar vóór 1920. Door de slechte isolatie is het energieverbruik in deze woningen relatief hoog en door de vele houten elementen is de woning erg onderhoudsgevoelig. 

Waar moet u op letten bij een woning dat is gebouwd vóór 1920?

• De staat van onderhoud van het huis is doorslaggevend voor de huidige marktwaarde. Het is daarom verstandig om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren voordat u, uw beslissing maakt. 
• Vochtdoorslag kan worden voorkomen en/of verholpen door het isoleren van het metselwerk of het plaatsen van spouwmuren. 

Huis met een bouwjaar tussen 1920 en 1945

De woningen die gebouwd zijn tussen 1920 en 1945 zijn van hoge kwaliteit. Sterker nog, de jaren ’30 huizen zijn van zó’n hoge kwaliteit, dat deze woningen vandaag de dag nog erg gewild zijn. Het is een groot voordeel dat er in die tijd maar liefst 800.000 woningen zijn gebouwd. Echter kwam er, met het begin van de Tweede Wereldoorlog, een einde aan de rooskleurige periode van de woningbouw en heeft de kwaliteit van een naoorlogse woning helaas nooit meer kunnen tippen aan een jaren ’30 woning. 

Of het kwaliteitsverschil te verklaren is? Jazeker. Vóór de oorlog werden de huizen namelijk gebouwd met kwalitatief sterke materialen (denk aan spouwmuren), waardoor de woningen in verhouding goed zijn gebouwd en dus van hoge kwaliteit zijn. Toch zijn er wel een aantal zaken waar u rekening mee dient te houden bij een huis met een bouwjaar tussen 1920 en 1945. Zo zijn deze woningen vaak slecht geïsoleerd en onderhoudsgevoelig. Ook de indeling van een jaren ’30 huis is vaak niet zoals we tegenwoordig zijn gewend. Denk bijvoorbeeld aan meerdere kleine ruimtes. 

Waar moet u op letten bij een huis dat is gebouwd tussen 1920 en 1945?

• Voordat u besluit om een jaren ’30 huis te kopen, is het verstandig om te checken of de vorige eigenaar de woning al eerder onder handen heeft genomen. Wanneer dit niet het geval is, is het van belang dat u rekening houdt met hoge kosten voor het vervangen van o.a. plafonds, elektra leidingen, riolering en rookkanalen. 
• Bij woningen die gebouwd zijn vóór 1945 werd er gebruik gemaakt van loden drinkwaterleidingen (grijze leidingen). Daarom is het belangrijk dat de waterleidingen niet worden vergeten. In die loden leidingen is de kans aanwezig dat er kleine metaaldeeltjes loslaten, die vervolgens in het drinkwater terechtkomen en de gezondheid aantasten. 

Tip: Op deze website vindt u het bouwjaar van iedere woning in Nederland.

Huis met een bouwjaar tussen 1945 en 1970

Door de intense woningnood na de Tweede Wereldoorlog werd de focus gelegd op het bouwen van véél woningen, in plaats van het bouwen van kwalitatief hoogwaardige woningen. U kunt u zich vast voorstellen dat de kwaliteit van de huizen tussen 1945 en 1970 niet optimaal is. 

Waar moet u op letten bij een huis dat is gebouwd tussen 1945 en 1970?

• Toen deze huizen werden gebouwd, werd er hoofdzakelijk gebruik gemaakt van vurenhouten gevelkozijnen. Ondanks het feit dat het merendeel van deze gevelkozijnen inmiddels wel is vervangen, adviseren wij toch om dit extra na te vragen. De kozijnen zijn, in meer of mindere mate, namelijk allemaal wel eens blootgesteld aan houtrot. 
• Van 1965 tot 1981 werden eengezinswoningen gebouwd met geprefabriceerde, betonnen begane grondvloeren van het fabricaat Kwaaitaal of Manta. Iets wat hier nog aan werd toegevoegd is calciumchloride (zout) en dit zorgt ervoor dat de stalen wapening in het beton kan gaan roesten. Het gevolg? Betonschade of betonrot. Ga de aanwezigheid van dit soort schade daarom altijd na.
• Iets wat ook op aanwezigheid moet worden getest is asbest. Woningen met een bouwjaar tussen 1955 en 1978 staan hier namelijk om bekend. Asbestcementplaten komen vaak voor in het dakbeschot, de gevels, in- en rondom de schoorsteen, op galerijen van flats, in- of bij de cv-installatie en bij golfplaatdaken op schuren en garages. Zolang asbest vastzit en/of goed is afgeschermd, veroorzaakt het weinig tot geen problemen. Wel kan het erg schadelijk zijn wanneer u besluit te gaan verbouwen. Vraag daarom altijd expliciet na of er sprake is van asbest in- en/of rondom de betreffende woning. 

Huis met een bouwjaar tussen 1970 en 1980

De architectuur van een woning met een bouwjaar tussen 1970 en 1980 is aanzienlijk beter dan bij een woning die eerder is gebouwd. Dit geldt overigens ook voor de kwaliteit. Gedurende deze bouwjaren werd er gebruik gemaakt van onderhoudsarme materialen, waardoor de onderhoudskosten van deze woningen relatief laag zijn. Niet geheel onbelangrijk is het feit dat deze huizen vaak beschikken over goede isolatie doordat dubbel glas en dak- en spouwisolatie zo goed als standaard zijn. 

Waar moet u op letten bij een huis dat is gebouwd tussen 1970 en 1980?

• Houd bij deze woningen rekening met Kwaaitaal- en Mantavloeren, de aanwezigheid van asbest én het gebruik van vurenhouten gevelkozijnen.
  Daarnaast is het zo dat het voegwerk bij deze huizen vaak te wensen over laat. 
• Wanneer de woning is gebouwd vóór 1980, is het belangrijk om extra aandacht te besteden aan de elektra. Kijkend naar ons huidige gebruik, is de capaciteit en de verdeling van de groepen uit de jaren ’80 zeker een aandachtspunt. Controleer daarnaast altijd of de modernisatie van de elektra op een juiste en veilige manier is uitgevoerd. Onveilige situaties komen veelal voor in natte ruimtes.
• Een ketel heeft een maximale levensduur van 15 jaar, vergeet daarom ook de cv-installatie niet. Let op, want bij cv-installaties uit de jaren ’70 worden er leidingen gebruikt met een afwijkende diameter in vergelijking met de materialen die we tegenwoordig gebruiken. Dit kan bij vervanging of uitbreiding zorgen voor extra kosten. 

Huis met een bouwjaar tussen 1980 en 1990

De koophuizen uit deze tijd werden aangeboden voor (toen) gangbare prijzen, maar na 1979 viel de vraag weg. Het gevolg? Een woningbouw bestaande uit alleen nog maar gesubsidieerde huizen. Woningen waarbij de bouwkosten én woonlasten zo laag mogelijk werden gehouden; een periode waarin energiebesparing centraal stond.

Woningen uit de jaren ’80 en ’90 zijn prima geïsoleerd en hebben weinig glasoppervlak. Het feit dat de focus werd gelegd op dubbel glas en dak-, en spouwisolatie is dan ook geen verrassing. Daarnaast zijn deze woningen vaak ook onderhoudsarm omdat er tijdens de bouw veel kunststof is gebruikt. 

Waar moet u op letten bij een huis dat is gebouwd tussen 1980 en 1990?

• Wij raden u aan om extra aandacht te schenken aan de vloeren. Het kan namelijk zomaar zijn dat ook hier Kwaaitaal- en Mantavloeren zijn gelegd. 
• Check het huis ook altijd op asbest. Het aandeel asbestcement was dan misschien wel gedaald in 1980, dat neemt niet weg dat de kans aanwezig is dat er ook ná 1980 asbestcementplaten zijn gebruikt als kozijnvulling. 

Huis met een bouwjaar ná 1990

Het Bouwbesluit is ingevoerd na 1990. Hierin werden bouwnormen, -kwaliteiten en -voorschriften opgenomen en ook vastgelegd. Een gevolg van dit besluit is het feit dat de kwaliteit en ook de luxe van nieuwe woningen fors is toegenomen: allereerst zijn de woningen met een bouwjaar ná 1990 gebouwd met onderhoudsarme bouwmaterialen en daarnaast zijn de stookkosten voor deze huizen laag.

Nieuwbouwwoning

Ziet u uzelf eigenlijk wel wonen in een huis dat nog niet bestaat? Dan is een nieuwbouwwoning dé optie voor jou. Ideaal, want u bent in staat om zelf heel veel te bepalen, de stookkosten zijn laag en u hoeft de aankomende jaren geen rekening te houden met een grote, dure verbouwing. 

Benieuwd naar de mogelijkheden voor het verhuren van uw woning? Klik hier voor meer informatie.
LEES OOK; Hubbs garandeert beleggers maandelijkse huuropbrengst.