De impact van Hoge Raad-uitspraken en nieuwe Box 3-wetgeving op vastgoedbeleggers. Het Box 3-stelsel, ook wel bekend als de vermogensrendementsheffing, heeft als doel om vermogensinkomsten te belasten. Het veel besproken aspect van dit stelsel is dat het niet kijkt naar daadwerkelijk behaalde rendementen, maar uitgaat van een fictief rendement op basis van de omvang van het vermogen. Dit heeft geleid tot zorgen over de rechtvaardigheid en effectiviteit van het stelsel. Er is inmiddels al jaren enorm veel te doen rondom box 3, maar hoe zat het ook alweer? Hierbij de belangrijkste punten voor u op een rijtje.
Box 3 heeft in de loop der jaren de nodige kritiek gekregen, met name vanwege het fictieve rendement. Critici betogen dat het rendement dat belastingplichtigen werkelijk behalen op hun vermogen vaak lager is dan het fictieve rendement dat door de overheid wordt gehanteerd.
Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen wat bekend is komen te staan als het Kerstarrest. De kern van dit zogenoemde Kerstarrest is dat het box 3-stelsel in bepaalde gevallen in strijd is met het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). In deze uitspraak heeft de Hoge Raad dus geoordeeld dat het box 3-systeem onrechtmatig is en heeft hij aangegeven welke vorm van rechtsherstel noodzakelijk is.
Voor degene die op tijd bezwaar maakte tegen de box 3-heffing en degene van wie de aanslag inkomstenbelasting op 24 december 2021 nog niet onherroepelijk vaststond, kregen rechtsherstel via het Besluit rechtsherstel box 3.
Het kabinet is naar aanleiding van het arrest gaan werken aan een nieuw box-3-stelsel op basis van werkelijk behaald rendement. Echter werd eind 2022 door de staatssecretaris bekendgemaakt dat ze meer tijd nodig hebben voor het nieuwe stelsel.
In afwachting van het nieuwe box-3-stelsel is deze regeling ingesteld en lijkt qua berekening op het Besluit rechtsherstel. Bij de berekening heeft de overheid getracht te werken met fictieve rendementspercentages die dicht bij de werkelijke rendementspercentages liggen.
In het belastingplan 2024 zijn enkele aanpassingen opgenomen, die met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2023 geldig zijn:
Om een berekening te maken van het box 3-inkomen middels de overbruggingsregeling moeten een aantal stappen doorlopen worden. De eerste stap is de waarde van het vermogen vermenigvuldigen met de forfaitaire rendementspercentages. Vervolgens kan hiermee een berekening worden gemaakt voor het voordeel uit sparen en beleggen. Hieronder hebben we de berekening volledig uiteengezet.
In deze uitspraak is vastgesteld dat de Wet Rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswetgeving niet voldoen aan Europese regelgeving. Dit komt doordat zij het daadwerkelijk behaalde rendement onvoldoende weerspiegelen, omdat ze beide nog steeds gebaseerd zijn op forfaitair rendement. Het gevolg van deze uitspraak is dat als u kunt aantonen dat uw werkelijk rendement lager lag dan het forfaitair rendement, de box 3-heffing wordt geheven over het werkelijke rendement. Mocht het werkelijk rendement hoger uitkomen dan het forfaitaire rendement, dan zijn er geen gevolgen.
Belastingplichtigen hoeven voorlopig geen actie te ondernemen. Degenen die mogelijk in aanmerking komen voor rechtsherstel ontvangen binnenkort, of hebben al een informatiebrief van de Belastingdienst ontvangen.
Naar verwachting kan de Opgaaf werkelijk rendement vanaf de zomer van 2025 ingevuld en opgestuurd worden. Uit de opgaaf zou het werkelijke rendement moeten blijken. Als dit lager is, wordt de belasting geheven over het werkelijke rendement.
Wat verstaat de Belastingdienst precies onder “werkelijk rendement”? De Belastingdienst definieert werkelijk rendement als de daadwerkelijke inkomsten uit vermogen, waarbij zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties van vastgoed en andere beleggingen in aanmerking worden genomen. Dit betekent dat niet alleen huurinkomsten, maar ook waardestijgingen van onroerend goed en andere investeringen meetellen.
Belangrijk om op te merken is dat onderhoudskosten niet aftrekbaar zijn bij de berekening van het werkelijke rendement, terwijl rentekosten dat wel zijn. Voor een nauwkeurige berekening van het werkelijke rendement is het dan ook van belang om de huurinkomsten en kosten zorgvuldig te documenteren. De definitie van “werkelijk rendement” verschilt ten opzichte van 2028. Vanaf 2028 mogen namelijk de onderhoudskosten wél afgetrokken worden.
Vanaf 2028 wordt er overgestapt naar een nieuw box 3-stelsel. Het uitgangspunt van het nieuwe stelsel is dat het werkelijk rendement belast wordt. Dit betreft zowel het directe rendement (bijvoorbeeld rente, huurinkomsten en dividend na aftrek van kosten) als het indirecte rendement (de waardeontwikkeling). Onroerende zaken die reeds in bezit zijn, worden per 1 januari 2028 gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer. Voor woningen in box 3 geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt.
Het is dus voor de box 3-belasting wenselijk dat de WOZ-waarde vanaf 2028 hoog is, in tegenstelling tot gemeentelijke heffingen waarbij het juist voordelig is als de WOZ-waarde zo laag mogelijk is.
In het nieuwe box 3-stelsel wordt gekeken of sprake is van verhuur of van niet-verhuur voor onroerende zaken. Het directe rendement op vastgoed wordt belast afhankelijk van de verhuurstatus van het vastgoed, ingedeeld in drie categorieën.
– Het voeren van een gedetailleerde administratie is verplicht, met de vereiste om deze documentatie te bewaren. Deze administratie dient het directe rendement te weerspiegelen, namelijk het nettohuurinkomen na aftrek van kosten. Aftrekbare kosten zijn die kosten die direct gerelateerd zijn aan het huurinkomen.
– Waardestijgingen worden belast bij de verkoop van vastgoed of andere vormen van overdracht, zoals bij overlijden.
– Het zakelijkheidsbeginsel wordt toegepast, waarbij transacties binnen familieverbanden worden gecorrigeerd naar marktconforme voorwaarden.
– Het gebruik van de herinvesteringsreserve is niet langer toegestaan binnen het vermogen van box 3.
– Het vormen van voorzieningen is niet meer mogelijk.
Het is het voordeligst als opbrengsten van een tweede woning (of meerdere woningen) in box 3 belast worden. Zuiver vermogensbeheer is daarvoor belangrijk. Indien u zelf activiteiten verricht voor het rendabel maken van het vermogen, kan de Belastingdienst het inkomen aanmerken als ROW, resultaat uit overige werkzaamheden. Denk hierbij aan het grotendeels zelf uitvoeren van de meest voorkomende onderhoudswerkzaamheden, het regelen van aansluitingen van gas en elektra, de inrichting van de woningen of het opmaken van huurcontracten. ROW valt in box 1, waar het belastingtarief hoger ligt.
Om een zuiver vermogensbeheer te realiseren, is het aan te raden om het beheer van uw woning uit te besteden. Bij Hubbs kunnen wij het beheer volledig uit handen nemen. Wij huren uw woning, garanderen de maandelijkse huur en verzorgen het beheer kosteloos.
De invoering van de Opgaaf Werkelijk Rendement als tijdelijke oplossing voor de box 3-heffing heeft geleid tot brede kritiek. Deze regeling, waarbij spaarders en beleggers hun werkelijke inkomsten moeten opgeven, wordt door veel belastingplichtigen als complex en arbeidsintensief ervaren. Bovendien roept het vragen op over de uitvoerbaarheid voor zowel burgers als de Belastingdienst.
Daarnaast staan ook de plannen voor de nieuwe box 3-heffing onder vuur. Hoewel de beoogde stelselwijziging rechtvaardiger zou moeten zijn door uit te gaan van werkelijk rendement in plaats van een fictief rendement, zijn er zorgen over de uitvoerbaarheid en de effecten op belastingplichtigen. Ook de Raad van State heeft stevige kritiek geuit op het voorstel. Volgens de Raad is de nieuwe regeling onnodig ingewikkeld en praktisch moeilijk uitvoerbaar. Met name de toegenomen administratieve lasten en de vraag of de Belastingdienst dit effectief kan handhaven, worden als grote risico’s genoemd.
Het belasten van nog niet gerealiseerde waardestijgingen wordt door belastingplichtigen als onrechtvaardig ervaren. Er is geen aansluiting bij de belevingswereld van belastingplichtigen. Dit kan leiden tot weerstand en een gebrek aan draagvlak. Daarnaast wijst de Raad erop dat er een reële kans is dat de nieuwe heffing onevenredig uitpakt voor bepaalde groepen belastingplichtigen, zoals kleine spaarders en particuliere beleggers.
Tot slot stelt de Raad van State dat de huidige focus op het behouden van een opbrengst van circa 4,5 miljard een te grote druk legt op de vormgeving van het stelsel, wat creatieve en meer uitvoerbare alternatieven in de weg staat. Hoewel de voorgestelde veranderingen veel weerstand oproepen, verwachten wij dat er nog aanpassingen en compromissen zullen volgen voordat het nieuwe systeem wordt geïmplementeerd. Zowel maatschappelijke druk als praktische beperkingen dwingen de overheid tot realisme. De kans is groot dat de uiteindelijke uitvoering meer in lijn zal liggen met wat uitvoerbaar en acceptabel wordt geacht voor zowel belastingplichtigen als de Belastingdienst. Het kabinet staat nu voor de uitdaging om een balans te vinden tussen eenvoud, rechtvaardigheid en opbrengsten.
– De overbruggingsregeling is van toepassing van 2023 tot en met 2027, maar de rendementspercentages zijn nog niet definitief vastgesteld.
– De uitspraak van de Hoge Raad in juni 2024 zorgt ervoor dat je als belastingplichtige de kans krijgt om aan te tonen dat het werkelijk behaalde rendement lager ligt dan het forfaitair rendement. Valt het lager uit, dan wordt over het werkelijk rendement belasting geheven. Valt het werkelijk rendement hoger uit, dan verandert er niets.
– Vanaf 2028 wordt er overgestapt op een nieuw stelsel dat is gebaseerd op werkelijk rendement. Onroerende zaken die reeds in bezit zijn, worden per 1 januari 2028 gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer. Voor woningen in box 3 geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt.
– Of de geplande datum van 2028 gehaald zal worden, is nog onzeker. Eerder was de geplande datum 2027; op vrijdag 13 oktober is bekendgemaakt dat dit niet haalbaar was. De Belastingdienst staat voor een grote uitdaging en heeft onlangs aangegeven dat het extra werk onder andere veroorzaakt wordt door een recente uitspraak van de Hoge Raad, die de huidige herstelwetgeving als discriminerend beoordeelde.
– De Raad van State heeft met haar scherpe kritiek een duidelijk signaal afgegeven: het huidige voorstel is niet houdbaar zonder ingrijpende herzieningen. Het is nu aan de overheid om realistische en uitvoerbare alternatieven te onderzoeken. Wij verwachten dat een compromis onvermijdelijk is, waarbij eenvoud en haalbaarheid uiteindelijk de boventoon zullen voeren. Dit betekent echter ook dat de invoering waarschijnlijk verder wordt vertraagd en dat de soep — zoals vaak het geval is — minder heet gegeten zal worden dan zij wordt opgediend.
Meer weten over vastgoed in box 3? Download hier onze whitepaper.
