Vanaf 1 januari 2028 gaat het nieuwe box 3-stelsel in werking. Dit betekent dat de manier waarop vermogen wordt belast verandert. Er is veel onduidelijkheid en er wordt veel informatie gedeeld dat niet of deels klopt. In dit artikel leggen we alles stap voor stap uit. Zo weet u precies wat u kunt verwachten.
Tot het nieuwe stelsel in 2028 van kracht wordt, geldt een tijdelijke overbruggingsregeling. Deze regeling is grotendeels gebaseerd op forfaitaire rendementen: schattingen van het rendement op spaargeld, beleggingen en overige vermogensbestanddelen. Deze forfaitaire percentages worden jaarlijks aangepast aan marktomstandigheden, maar kunnen nog steeds afwijken van het werkelijke rendement dat belastingplichtigen behalen.
In de uitspraak van de Hoge Raad in juni 2024 is vastgesteld dat de overbruggingsregeling niet voldoet aan de Europese regelgeving. Vanaf de zomer van 2025 kan het Opgaaf Werkelijk Rendement worden ingediend. Als u kunt aantonen dat uw werkelijk rendement lager lag dan het forfaitair rendement, dan wordt de Box 3 heffing geheven over het werkelijke rendement. Mocht het werkelijk rendement hoger uitkomen dan het forfaitaire rendement, dan zijn er geen gevolgen.
Het nieuwe stelsel dat vanaf 2028 gaat gelden, is gebaseerd op het belasten van het werkelijke rendement en niet op basis van een fictief rendement zoals in de huidige overbruggingsregeling. Dit betekent dat de belasting in box 3 beter aansluit bij de daadwerkelijke opbrengsten van uw vermogen. Of deze datum daadwerkelijk haalbaar is, hangt mede af van de politieke ontwikkelingen na de val van het kabinet.
Het ministerie illustreert dit duidelijk in onderstaande infographic. De volledige factsheet met alle details over het werkelijke rendement vindt u bij de Rijksoverheid.
Let op: het wetsvoorstel gaat uit van een vastgoedbijtelling van 3,35%, een heffingsvrij inkomen van € 1.800, een verliesdrempel van € 500 en een belastingtarief van 36%.
Bronvermelding: Rijksoverheid
Belangrijke feiten
Voor vastgoed bestaat het rendement waarover belasting wordt betaald uit direct en indirect rendement.
– Direct rendement: huurinkomsten, verminderd met aftrekbare kosten zoals rente en onderhoudskosten.
– Indirect rendement: de positieve of negatieve waardeontwikkeling van het vastgoed.
Voor onroerende zaken geldt dat de waardeontwikkeling pas wordt belast bij verkoop, via de vermogenswinstbelasting.
Onderhoudskosten
In het nieuwe box 3-stelsel zijn alleen kosten aftrekbaar die samenhangen met het behoud, de verwerving of inning van reguliere voordelen, zoals onderhouds- en beheerkosten (bijvoorbeeld schilderwerk, reparaties en vervanging van versleten delen). Verbeteringskosten (zoals het aanbrengen van een luxe keuken of het plaatsen van een dakkapel) of aankoopkosten worden anders behandeld: bij de belasting over het vermogensaanwas worden ze als storting aangemerkt, terwijl ze bij de belasting over het vermogenswinst de verkrijgingsprijs van een bezit verhogen. Let op: voor het formulier ‘Opgaaf werkelijk rendement’, dat vanaf de zomer 2025 beschikbaar komt, mogen onderhoudskosten niet in mindering worden gebracht.
Belasting op vermogensgroei
Een belangrijk punt in het nieuwe stelsel is hoe de beginwaarde van woningen wordt vastgesteld. De beginwaarde wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde per 1 januari 2028 (waardepeildatum 1 januari 2028, gebruikt voor het kalenderjaar 2029). Dit is een wijziging ten opzichte van de huidige systematiek, waarbij de WOZ-waarde per 1 januari van het voorgaande jaar geldt. Het kabinet kiest bewust voor een nieuwe peildatum om vanaf 2028 belasting te heffen over vermogensgroei. Zo wordt belasting geheven over waardestijging ná invoering van het nieuwe stelsel en niet daarvóór.
Belasting op vermogensgroei wordt pas geheven vanaf 2028 en niet met terugwerkende kracht.
