Het nieuwe jaar is begonnen en dat is een mooi moment om zowel terug als vooruit te kijken. Wat is er op de huizenmarkt gebeurd in 2019 en wat brengt 2020?
Als woningeigenaar of huurder wil je misschien wel weten of er gewijzigde regels zijn waarmee je rekening moet houden. En wordt het makkelijker of juist moeilijker om een woning te bemachtigen? Hubbs heeft het voor je op een rij gezet. Vorige blog zoomden we in op de huizenprijzen, huurprijzen, hypotheekrente en woningaanbod. Nu nemen we de stand van zaken voor verschillende soorten kopers onder de loep, de regels voor kopers die willen verhuren en de mogelijkheden voor mensen die verhuur overwegen.
2019 was het jaar waarin bekend werd dat steeds meer mensen een huis kopen om te verhuren.
Het gros van de huurwoningen (69 procent in 2018) is weliswaar in bezit van corporaties, maar van de overige huurwoningen is ongeveer de helft in handen van particuliere verhuurders, maakte het CBS in april 2019 bekend.
In 2018 verhuurden 280.000 personen 475.000 woningen.
Een kleine groep van 4 procent verhuurt meer dan vijf woningen, maar 79 procent verhuurt maximaal één woning.
De schaal waarop buy-to-let tegenwoordig gebeurt, is een nieuw verschijnsel, stelde de Amsterdam School of Real Estate in een rapport uit 2019.
Lange tijd daalde het aantal particuliere huurwoningen omdat woningen meer waard waren als ze verkocht werden dan in verhuurde staat. In 2012 is deze trend omgeslagen. Het is nu interessanter om te verhuren.
Met de krappe woningmarkt, de bevolkingsgroei – waaronder goed boerende expats – en eventueel een hypotheek met een lage rente, zijn de vooruitzichten voor verhuurders dan ook goed.
Aan de andere kant van het spectrum vinden we de starters die een woning puur met een hypotheek moeten financieren.
In het vierde kwartaal van 2019 meldde makelaarsvereniging NVM dat de gemiddelde huizenprijs is gestegen naar 326.000 euro. Met een modaal inkomen is de maximale hypotheek niet hoog genoeg om dit te kunnen betalen. Zelfs als je twee keer modaal verdient vallen verschillende regio’s buiten je bereik.
En hoewel doorstromers een woning kunnen financieren met overwaarde, krijgen ook zij het in toenemende mate moeilijk op de huizenmarkt vanwege het beperkte aanbod.
Beleggers worden niet over het hoofd gezien als het gaat om de knoppen waaraan de overheid kan draaien om de woningcrisis te bezweren. Voor verhuurders (in spe) is het zaak om vinger aan de pols te houden.
Zo heeft Amsterdam een zelfwoonplicht voor nieuwbouwwoningen aangekondigd. Wie een nieuwbouwwoning koopt moet daar zelf gaan wonen. Niks verhuren, tenzij het om een middeldure huur gaat tot 1027 euro. De gemeente probeert het Rijk ertoe te bewegen landelijke wetgeving te wijzigen zodat deze regel ook kan gelden voor bestaande woningen.
Ook de roep om in te grijpen via de overdrachtsbelasting wordt luider, maar dat gaat in 2020 niet gebeuren. De overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van een woning blijft 2 procent, bleek uit de Miljoenennota.
Wel heeft het kabinet aangekondigd een wijziging te onderzoeken. Daarbij zou de overdrachtsbelasting voor starters komen te vervallen terwijl die van kopers van een tweede woning stijgt naar 6 procent.
Vooralsnog is dit niet aan de hand maar wel iets om in de gaten te houden als je van plan bent een of meerdere panden op de kop te tikken, naast een eigen woning.
Ook probeert het kabinet de stijging van de huurprijzen in toom te houden door de WOZ-waarde nog maar voor 33 procent te laten meetellen in het bepalen van de huurprijs in de puntentelling, die officieel het woningwaarderingsstelsel (WWS) heet.
Woningen moeten een bepaald aantal punten halen om boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro (2020) uit te komen. Pas boven deze grens is de huurprijs niet meer gekoppeld aan het puntenstelsel en kan de verhuurder een huurprijs vragen die hij of zij wil.
De liberalisatiegrens wordt uiteraard eerder bereikt met de gestegen WOZ-waardes die gemeenten op basis van de huizenprijzen elk jaar vaststellen.
Als we dan toch bezig zijn met regels… Wat moet je in 2020 aan belasting betalen?
Huiseigenaren betalen dit jaar 5,2 procent meer aan gemeentebelasting, meldt Vereniging Eigen Huis. Deze stijging is forser dan die van vorig jaar toen deze belasting gemiddeld met 3,4 procent omhoog ging. De stijging dit jaar is vier keer zo hoog als de verwachte inflatie van 1,3 procent.
Zowel huiseigenaren als huurders betalen gemeentebelasting. Voor huiseigenaren bestaat die uit de onroerendezaakbelasting (ozb), afvalstoffen- en rioolheffing. Huurders betalen afvalstoffen- en rioolheffing maar geen ozb.
Eerder bleek al uit een rapport van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) dat de gemeentebelasting in de 40 grootste gemeenten omhoog zou gaan.
In 2020 betalen huurders in Zaanstad het meest met 586 euro per jaar, terwijl voor huiseigenaren Leiden de kroon spant met 878 euro per jaar.
Ook de Belastingdienst heeft in 2020 wijzigingen in petto. We noemen er een paar.
Huiseigenaren met een woning in box 1 moeten er rekening mee houden dat de hypotheekrenteaftrek al enkele jaren wordt afgebouwd met een half procentpunt per jaar.
Vanaf 2020 gebeurt dat versneld met 3 procentpunt per jaar om in 2023 uit te komen op een maximaal tarief van 37,05 procent.
Het maximale tarief waartegen je de rente mag aftrekken, is in 2020 gedaald van 49 procent naar 46 procent. Dit is het tarief dat geldt voor de hoogste inkomens vanaf 68.000 euro per jaar.
Voor middeninkomens tussen ongeveer 21.000 euro en 68.000 euro geldt dat het percentage van de hypotheekrenteaftrek gelijkstaat aan de tariefschijf voor de inkomstenbelasting. En die heeft het kabinet Rutte 3 op de schop gegooid.
De afbouw van het aantal schijven in het stelsel van vier naar twee zou in 2021 zijn voltooid. Maar ook hier heeft het kabinet op het gaspedaal getrapt waardoor het stelsel al in 2020 twee tariefschijven telt. Dit betekent dat middeninkomens dit jaar 37,35 procent aan betaalde rente mogen aftrekken. In 2019 was dat nog 38,10 procent.
In box 1 geldt ook het eigenwoningforfait, een bedrag op basis van de WOZ-waarde dat je bij je inkomen moet optellen. Voor de meeste huiseigenaren geldt dat ze een woning bezitten met een waarde tussen de 75.000 en een miljoen euro.
Huiseigenaren met een woning in die categorie moeten in 2020 0,6 procent van de WOZ-waarde bij hun inkomen optellen. Vorig jaar was dat nog 0,65 procent. Bedenk dat het voordeel van het lagere eigenwoningforfait teniet kan worden gedaan door een stijging van de WOZ-waarde.
De meeste huiseigenaren hebben niets te vrezen van het eigenwoningforfait. Zolang je een hypotheek hebt en meer rente kunt aftrekken dan je aan eigenwoningforfait moet optellen bij je inkomen, heb je voordeel van de hypotheekrenteaftrek.
Wie nauwelijks of geen hypotheek heeft, wordt vooralsnog gered door de Wet Hillen. Dankzij die wet hoef je geen eigenwoningforfait te betalen als je weinig of geen hypotheekrenteaftrek geniet.
In 2019 is echter begonnen met de afbouw van de Wet Hillen met 3,3 procentpunt per jaar. In 2019 bedroeg de vrijstelling voor het eigenwoningforfait nog 96,67 procent. Deze gaat in 2020 omlaag naar 93,34 procent.
Een tweede woning valt veelal als vermogen in box 3 sparen en beleggen. Daar geef je de WOZ-waarde van de woning op en de eventuele hypotheekschuld. Als de woning is verhuurd dan geldt een percentage van de WOZ-waarde uit een tabel van de Belastingdienst.
In box 3 rekent de belastingdienst met een fictief rendement op vermogen. Vroeger was dat 4 procent maar tegenwoordig hanteert de fiscus een ingewikkeld systeem om tegemoet te komen aan de werkelijke (lage) rentes.
Het voert te ver om de hele methodiek uit te leggen maar mocht je geïnteresseerd zijn dan kun je hier terecht. Het is simpeler om te melden dat de vermogensbelasting iets omlaag gaat.
Over de eerste schijf (vermogens tussen de 30.846 en 72.797 euro) betaal je in 2020 0,54 procent belasting tegen 0,58 procent in 2019
In de tweede schijf (vermogens tot 1.005.572 euro) geldt 1,27 procent in 2020 tegen 1,34 procent in 2019.
In de derde schijf wordt het vermogen boven de 1.005.527 euro in 2020 belast tegen 1,6 procent. In 2019 was dat 1,62 procent.
De overheid mag misschien de duimschroeven aandraaien, ondertussen zijn er meer mogelijkheden voor mensen die een woning willen verhuren.
Verschillende bedrijven springen in op de groeiende groep particuliere verhuurders. Zo werpt de NVM zich op als tussenpersoon die verhuurders door het woud van ingewikkelde regelgeving kan leiden.
En Hubbs voorkomt hoofdbrekens bij verhuurders door kosteloos alles uit handen te nemen, zowel de verhuur als het beheer.
Daarnaast wordt het steeds makkelijker om een woning te financieren met een verhuurhypotheek omdat meer partijen die zijn gaan aanbieden.
In januari 2020 ging bijvoorbeeld De Nederlandse van start die zegt samen te werken met een ‘zeer omvangrijke Amerikaanse investeringsbank’ voor het financieren van de verhuurhypotheken.
Ook Nestr en Casarion bieden buy-to-let-hypotheken aan en volgens het Financieele Dagblad staat er nog een platform in de steigers.
De krant meldde ook dat de Amerikaanse grootbank Citigroup achter een van platforms zit en dat er zomaar 1 miljard euro per jaar aan verhuurhypotheken de Nederlandse markt op kan stromen.
Voor een verhuurhypotheek kun je ook bij bekendere namen terecht als ING, NN, NIBC Direct, Woonfonds, Dynamic Credit, Rabobank en Domivest.
Overweeg je een verhuurhypotheek af te sluiten, ga dan goed de voorwaarden na bij de verschillende aanbieders. In deze relatief nieuwe markt kunnen die behoorlijk uiteen lopen.
Goed om rekening mee te houden: de hypotheekrentes zijn historisch laag maar die van verhuurhypotheken is doorgaans iets hoger dan die van ‘gewone’ hypotheken. Ook moet je vrijwel altijd eigen geld meenemen.
In 2019 bleek uit cijfers van het CBS dat 79 procent van de particuliere verhuurders maximaal één woning verhuurt.
Verhuurders staan er goed voor als het om de vraag naar woningen gaat. Koopwoningen zijn niet voor iedereen bereikbaar en dus proberen verschillende groepen, zoals bijvoorbeeld starters en expats, het op de vrije sector huurmarkt.
Tegelijk moeten verhuurders vinger aan de pols houden als het om de regels omtrent kopen en verhuren gaat. Zo heeft Amsterdam een zelfwoonplicht voor kopers van nieuwbouwwoningen aangekondigd en wordt de roep om de overdrachtsbelasting te verhogen steeds luider.
Het team van Hubbs staat klaar om alle zorgen uit handen nemen. Wij zorgen voor de selectie van huurders, garanderen huurinkomsten en nemen het beheer voor onze rekening. En het mooie is, dat doen we kosteloos. Ga naar onze werkwijze voor meer informatie.
LEES OOK; Hubbs garandeert beleggers maandelijkse huuropbrengst.
