Een woning kopen om te verhuren kan niet met een eigen woning hypotheek –

dit moet je weten over de rente en voorwaarden van de verhuurhypotheek

Wie speelt met de gedachte om een huis te kopen om te verhuren, hoeft hier tegenwoordig niet meer louter eigen geld in te steken. Er zijn steeds meer partijen op de markt actief die verhuurhypotheken aanbieden. Deze hypotheken worden ook wel buy-to-let-hypotheek, beleggingsfinanciering, vastgoedhypotheek, beleggingspandhypotheek of investeringshypotheek worden genoemd. 

De aanbieders mikken op de groeiende groep particuliere beleggers die een huis koopt om te verhuren. Waar in 2015 nog 4,4 procent van de woningvoorraad in handen was van particuliere beleggers, was dat in 2018 6 procent, bleek uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Daarvan bleek het gros (79 procent) één woning te verhuren. De groei van het aantal particuliere verhuurders is niet zo gek als je bedenkt dat spaargeld tegenwoordig niets oplevert en de huizenprijzen blijven stijgen, vooralsnog ook in de coronacrisis. In 2020 is het aandeel particuliere verhuurders verder gegroeid: in 2020 was 8 procent van de woningvoorraad in bezit van een particuliere verhuurder, meldde het Kadaster.

Kortom: woningen worden als een aantrekkelijke belegging gezien. Als je van plan bent je ook op dit terrein te begeven, dan is het goed om te weten dat je de woning deels kunt financieren met een hypotheek.

Waarom geen eigen woning hypotheek?
Maar niet met een reguliere hypotheek. Daarvoor is toestemming nodig van de geldverstrekker en die zal je zeer waarschijnlijk niet krijgen. Omdat de bank dan ineens met een huurder zit die moeilijk weg te krijgen is vanwege huurbescherming. Daarnaast zijn in de hypotheekakte van een eigen woning hypotheek vaak clausules opgenomen die verhuur uitsluiten. Ook kan een huurder een obstakel vormen als het aankomt op een gedwongen verkoop.

Onder bepaalde voorwaarden is het wel mogelijk om een woning te verhuren met een eigen woning hypotheek, maar daar valt de permanente verhuur van een tweede woning niet onder.

Dus kan de verhuurhypotheek uitkomst bieden. Deze werkt anders dan de eigen woning hypotheek. De verhuurhypotheek is duurder en de voorwaarden per aanbieder lopen veel meer uiteen dan bij de eigen woning hypotheek. Het is dus zaak dat je goed vergelijkt en je eventueel goed laat informeren door een adviseur die je kan helpen bij het vinden van een passende verhuurhypotheek.

Hoewel een verhuurhypotheek vaak maatwerk is, zijn er wel een aantal belangrijke punten die globaal inzicht geven. Hubbs neemt ze hier met je door:

1. Waar kun je een verhuurhypotheek afsluiten?
Inmiddels kun je bij verschillende partijen terecht voor een verhuurhypotheek. Hierbij is een onderscheid voor de startende belegger en de professionele belegger. Als startende belegger kan je terecht bij onder anderen ING, NN, NIBC Direct, Woonfonds, Dynamic Credit, Rabobank RNHB en Lloyds. De professionele belegger kan terecht bij RNHB, De Nederlandse, Nestr Smart Finance, NIBC, Oimio, Mogelijk, Casarion en de grootbanken

2. Wanneer ben je een startende belegger?
Als je een eerste, tweede of derde pand koopt word je aangemerkt als startende belegger of als je minder dan 35.000 euro aan kale huuropbrengst per jaar genereert. Als je twijfelt of je als startende of professionele belegger wordt gezien, neem dan contact op met een adviseur die hier meer over kan vertellen.

3. Wanneer komt het pand niet in aanmerking voor een verhuurhypotheek?
De aanbieders van verhuurhypotheken zijn niet in alle gevallen bereid een lening te verstrekken. Ben je van plan de woning via Airbnb of een ander platform te verhuren, dan zegt de bank zeer waarschijnlijk nee. Vakantieverhuur ofwel shortstay-verhuur aan toeristen komt niet in aanmerking voor een verhuurhypotheek.

Met een stacaravan of vakantiewoning hoef je in de meeste gevallen ook niet aan te kloppen voor een verhuurhypotheek. En dat geldt vaak ook voor een pand op een bedrijventerrein, ook al heeft het een woonbestemming. Panden met een agrarische bestemming komen meestal ook niet in aanmerking. Word dus niet meteen enthousiast van die op te knappen boerderij zonder woonbestemming.

Het kan zijn dat de desbetreffende geldverstrekker alleen een verhuurhypotheek verstrekt voor woningen in bepaalde gemeenten of postcodegebieden.

4. Hoe groot zijn verhuurhypotheken van aanbieders?
De minimale leensom varieert grofweg van 50.000 tot 75.000 euro en de maximale leensom van 300.000 tot 500.000 euro. Maar er zijn uitschieters. Bij ING kun je een miljoen euro lenen om een huis te verhuren en bij De Nederlandse en Nestr Smart Finance 2 miljoen euro. Daarnaast zijn er partijen als RNHB en NIBC die geen maximum hanteren.

Let wel: Verschillende factoren bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen, zoals de kwalificaties van het vastgoed, de DSCR (debt service coverage ratio) en de lening ten opzichte van de waarde in verhuurde staat, ofwel Loan To Value. Hier komen we in de volgende punten op terug.

5. Hoeveel kun je lenen ten opzichte van de waarde in verhuurde staat (Loan to Value)?
Dit werkt anders dan bij een eigen woning hypotheek waar je 100 procent van de woningwaarde mag lenen en 106 procent als je duurzaamheidsmaatregelen neemt. Bij de verhuurhypotheek moet je er rekening mee houden dat je áltijd geld moet inbrengen. Hoeveel? Dat hangt af van de voorwaarden die geldverstrekker hanteert.

ING, NN en NIBC Direct verstrekken maximaal 70 procent van de marktwaarde, bij Woonfonds 80 procent en bij Dynamic Credit 90 procent. Bij De Nederlandse, RNHB, Domivest en Nestr Smart Finance kun je ook maximaal 80 procent van de waarde in verhuurde staat lenen.

Daar krijg je dan een verhuurhypotheek van maximaal 1 miljoen euro voor. Zou je voor de 2 miljoen euro gaan, dan moet je meer eigen geld inbrengen.

Ga je de woning eerst verbouwen voordat je deze verhuurt, dan kun je in de meeste gevallen maximaal 20 procent van de marktwaarde lenen voor de verbouwing. Daarnaast zijn er diverse geldverstrekkers waar je de verbouwing mee kunt financieren.

6. Het taxatierapport
Als je een woning gaat verhuren wil de geldverstrekker wel weten of de woning daarvoor geschikt is. Uit het taxatierapport moet blijken dat het huis geen ernstige gebreken vertoont. De onderhoudstoestand moet op alle onderdelen voldoende scoren.

En niet onbelangrijk: in het taxatierapport moet staan wat de marktwaarde in verhuurde staat is. Gaat het om kamerverhuur dan moet je daarvoor een vergunning hebben.

Financiers werken met een lijst van taxateurs die voor hen mogen taxeren. En niet elke taxateur staat op de lijst van financiers. Zo kan het zijn dat er voor NIBC andere taxateurs mogen taxeren dan voor De Nederlandse. Zorg dus altijd dat je weet met welke financier je zaken wilt doen zodat je niet onnodig taxatiekosten maakt.

7. De maximale hypotheek berekenen: inkomenstoets en DSCR
Als je een hypotheek voor een eigen woning afsluit, dan wordt de maximale hypotheek berekend op basis van je inkomen. Hierbij is onder meer de woonquote van toepassing, het percentage van je inkomen dat je maximaal mag besteden aan hypotheeklasten.

Dat is ook het geval bij de verhuurhypotheek. Uiteraard heb of verwacht je ook inkomsten uit verhuur. Maar of de verhuurinkomsten meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek verschilt per geldverstrekker.

Is de woning al verhuurd, dan worden de netto huurinkomsten vaak tot 70 of 80 procent meegenomen bij de toegestane hypotheeklast. Heb je minder dan een jaar huuropbrengsten, dan kunnen die eventueel voor 40 tot 50 procent worden meegenomen.

Er zijn geldverstrekkers die een minimum inkomen uit dienstverband of ondernemen als voorwaarde hanteren. En soms moeten de huurinkomsten worden verpand aan de geldverstrekker.

Let op als je de woning verhuurt aan familie. In dat geval kan het zijn dat de huuropbrengsten niet worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. Daarnaast is het niet bij alle geldverstrekkers toegestaan om aan familie te verhuren.

Bij het bepalen van de maximale hypotheek speelt ook de verwachte huurstroom ten opzichte van de rente en aflossing een grote rol. Deze verhouding heet DSCR (debt service coverage ratio) en moet tussen de 1.1 en 1.25 zijn.

8. Wat bepaalt de maandlast?
Sluit je een hypotheek af voor een woning die je zelf betrekt, dan wordt de maandlast onder meer bepaald door de hypotheekvorm (annuïteiten, lineair, aflossingsvrij). Ook spelen de looptijd, rentevaste periode, rente en de fiscale hypotheekrenteaftrek in box 1 een rol.

Maar een tweede woning (om te verhuren) valt niet in box 1, maar in box 3 waar vermogen is ondergebracht. In box 3 gelden de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait niet, maar betaal je belasting over een fictief rendement van je vermogen.

Dat betekent dat bij een verhuurhypotheek de maandlast wordt bepaald door de hypotheekvorm, de looptijd, de rentevaste periode en box 3.

Mocht je de maandlasten omlaag willen brengen, dan kan dat eventueel door de woning deels aflossingsvrij te financieren. Dit is bij de meeste geldverstrekkers wel mogelijk, tot maximaal 50 tot 70 procent van de waarde in verhuurde staat.

In de meeste gevallen sluit je een verhuurhypotheek af voor een looptijd van 30 jaar, maar dit verschilt per financier. Binnen die periode moet de lening worden afgelost. De rentevaste perioden variëren doorgaans van 1 tot 10 jaar. Ook een variabele rente kan tot de mogelijkheden behoren.

LEES HIER: Uw woning verhuren – zo werkt het fiscaal.

9. Hoe hoog is de rente?
De rente voor eigen woning hypotheken ligt op een historisch laag niveau. De gemiddelde rente 10 jaar vast zonder NHG was op 22 februari 1,54 procent, meldde financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief.

Houd er rekening mee dat de rente voor de verhuurhypotheek een paar tiende tot 2 procent hoger kan liggen, en soms meer. Zo rekent Nestr Smart Finance 4,15 procent voor 10 jaar vast als je 80 procent van de woningwaarde leent. Dynamic Credit rekent voor dezelfde rentevaste periode en een lening van 80 tot 90 procent van de marktwaarde 3,60 procent.

Tot slot
Uit de bovenstaande punten blijkt dat er veel vastgoedfinanciers zijn die allemaal eigen voorwaarden hanteren. Verken de mogelijkheden door je goed te verdiepen in de materie. Of laat je adviseren door een intermediair die gespecialiseerd is in verhuurd vastgoed.

LEES OOK: 5 (mogelijke) veranderingen die verhuurders kunnen verwachten in 2021