Er is al veel gezegd en geschreven over de beperkende maatregelen voor woningverhuur. Maar over welke maatregelen gaat het precies en wat voor invloed hebben de maatregelen op verhuurders en huurders? “Niet alleen is de impact voor particuliere verhuurders en beleggers groot. Huurders en woningzoekenden zijn net zo goed de dupe”, stelt Ruud Schumacher, eigenaar van Hubbs, een makelaar, verhuurder en beheerder ineen. “Gelukkig zien wij nog mogelijkheden binnen de huurmarkt.”
Het idee van het reguleren van de woningmarkt klinkt mooi. Huurders genieten volop bescherming en dankzij de meest recente maatregel – de Wet betaalbare huur – moet het huren van een woning weer betaalbaar worden voor mensen met een middeninkomen. Dat is hard nodig, want Nederland kent een groot woningtekort. Tot en met 2030 zijn 900.000 nieuwe woningen nodig om aan de groeiende vraag te voldoen. “Dus zou je de woningmarkt juist moeten stimuleren in plaats van reguleren”, zegt Schumacher. Volgens velen heeft Hugo de Jonge een ramp op de woningmarkt aangericht.
Door het reguleren van de verhuurmarkt is het voor de meeste verhuurders niet meer rendabel om woningen te verhuren. Schumacher: “Tel daar de stijgende rente en de hoge belastingdruk bij op en je kunt je voorstellen dat verhuurders hun woningen verkopen.” De recente ABN AMRO Woningmarktmonitor en de Pararius Huurmonitor Q1 2024 bevestigen deze trend. Het huuraanbod in de vrije sector is het eerste kwartaal verder gekrompen met 27,9 procent. De voormalige huurwoningen komen niet in handen van koopstarters, middeninkomens en sleutelberoepen, zoals de overheid had verwacht. Volgens een rapport van CBRE ligt de gemiddelde leencapaciteit van deze groepen ver onder de prijs van de uitpondwoningen. Schumacher: “Verhuurders, huurders én woningzoekenden zijn de dupe van deze maatregelen.”
Over welke maatregelen gaat het dan precies? Eén daarvan is de Wet opkoopbescherming. Deze wet is van kracht sinds 1 januari 2022. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden woningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in willen wonen. Woningeigenaren hebben een zelfbewoningsplicht in de eerste vier jaar. Gemeenten bepalen zelf of zij gebruik maken van de mogelijkheid opkoopbescherming in te voeren. Opkoopbescherming komt met name in de grote steden voor.
Om huurders in de vrije sector langer meer zekerheid te geven over hun woonlasten en de betaalbaarheid daarvan, is in mei 2021 de Wet-Nijboer van kracht gegaan. De wet is sinds 1 mei 2024 voor een paar jaar verlengd. De komende vijf jaar mogen verhuurders de huurprijs voor bestaande huurders met de loonstijging of de inflatie plus één procentpunt verhogen (afhankelijk van welke twee de laagste is), met een maximale huurstijging van 5,5 procent. “Ook al staat het anders omschreven in de huurovereenkomst, de wet staat daarboven en heeft hiermee de weg vrijgemaakt voor huurders om naar de Huurcommissie te stappen bij een te hoge huurstijging.
Ook is sinds juli 2023 de Wet goed verhuurderschap van kracht. Deze wet is bedoeld om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan. De regels, die gemeenten moeten handhaven, gaan onder andere over een maximale waarborgsom, de rechten en plichten van een huurder, discriminatie en specifieke regels voor de verhuur van woningen aan arbeidsmigranten. Schumacher: “Een verhuurder heeft in de regel goede intenties en is gebaat bij goede huurders, niet bij nog meer regels. De goeden moeten helaas onder de kwaden lijden.”
Dit jaar volgen een aantal extra maatregelen. Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten zijn tijdelijke huurovereenkomsten naar verwachting vanaf 1 juli 2024 niet meer mogelijk. Hiermee komt een einde aan het grootschalige gebruik van huurcontracten voor één of twee jaar. Huurders krijgen direct een contract voor onbepaalde tijd.
Voor verhuurders is de wet zeer belastend, stelt Schumacher. “Verhuurders willen doorgaans hun woning prima voor langere tijd verhuren, maar niemand heeft een glazen bol. Wat als je na vijf jaar zelf weer in de woning wilt gaan wonen of ter beschikking wilt stellen aan je kinderen? De huurder krijg je er dan niet zo makkelijk meer uit. Bij Hubbs hebben we nog wél de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden van minimaal 12 maanden. Dit kunnen wij aanbieden omdat wij woningen verhuren aan de zakelijke markt voor de korte termijn aan expats.
Bij Hubbs hebben we nog wél de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden van minimaal 12 maanden.
De Eerste Kamer heeft dinsdag 25 juni 2024 de Wet betaalbare huur aangenomen. Deze nieuwe huurwet treedt maandag 1 juli 2024 in werking, precies een dag voordat het nieuwe kabinet aan de slag gaat. Het doel van de wet is om meer betaalbare huurwoningen te creëren. Zo is het straks mogelijk om volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntensysteem, maximale huurprijzen vast te stellen. Krijgt een huurwoning in de vrije sector maximaal 186 punten? Dan behoort de woning tot de nieuwe categorie ‘middenhuur’. De verhuurder kan in dat geval maximaal 1.100 euro huur per maand voor zijn woning krijgen.
Door deze wet gaat de huur van 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro per maand omlaag. Schumacher denkt dat de huurprijzen voor veel verhuurders dan niet meer rendabel zijn. “Als het verhuren van een woning meer geld kost dan dat het oplevert, zal een verhuurder besluiten om de woning te verkopen. Dit zien we nu al gebeuren. In plaats van meer betaalbare woningen is de uitkomst meer krapte op de huurmarkt, omdat er straks minder huurwoningen zijn. Voordat woningeigenaren besluiten te verkopen, hopen we dat ze bij Hubbs aankloppen. We denken graag mee hoe we de verhuur weer rendabel kunnen maken.”
Voor de wet versterking regie volkshuisvesting ligt een wetsvoorstel op tafel dat ervoor moet zorgen dat overheden kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie ze gaan bouwen. Daarmee hoopt de overheid de regie terug te pakken en de lange procedures voor het aanvragen van vergunningen aan banden te leggen. Schumacher: “Deze maatregel zou goed kunnen werken en valt meer in de categorie stimuleren dan reguleren. Precies wat we nodig hebben in een markt die volledig op slot zit.”
Met ingang van 2026 treedt een nieuw belastingstelsel in werking dat vermogen belast op basis van het werkelijke rendement. Tot die tijd is er sprake van een overbruggingsregeling die iemands vermogen, waaronder vastgoedbeleggingen, belast op basis van een fictief rendement van 6,1 procent. Simpelweg omdat de systemen van de Belastingdienst niet ingericht zijn op het belasten van het daadwerkelijke behaalde rendement. Schumacher: “Een rendement van 6,1 procent is lang niet voor iedere verhuurder haalbaar. Toch moeten verhuurders hierover belasting betalen in box 3. Daarbij is de overdrachtsbelasting ook in stappen aangepast. Bij de aankoop van een woning die niet je hoofdverblijf is, betaal je geen 2 maar 10,4 procent overdrachtsbelasting. Een forse verhoging.”
De uitspraak van de Hoge Raad van 6 juni 2024 is niet opgenomen in deze whitepaper. U kunt de volledige uitspraak lezen via deze link of lees meer in onze blog: vastgoed in Box 3.
“We moeten ervaren wat de gevolgen op lange termijn zijn, maar tot nu toe lijken de maatregelen en de belastingdruk tezamen het woningtekort niet op te lossen, eerder te verergeren”, vervolgt Schumacher. “Woningverhuur wordt bovendien steeds onaantrekkelijker. Bij Hubbs spreken we dagelijks mensen die door de bomen het bos niet meer zien. Zij willen graag verhuren omdat ze bijvoorbeeld voor een paar jaar naar het buitenland vertrekken voor een wereldreis, maar overwegen nu hun woning leeg te laten staan uit angst dat ze hun woning niet meer terugkrijgen. Dan schieten we het doel toch volledig voorbij?”
Voordat woningeigenaren besluiten te verkopen, hopen we dat ze bij Hubbs aankloppen. We denken graag mee hoe we de verhuur weer rendabel kunnen maken.”
Op de vraag wat nog wel mogelijk is binnen de huidige kaders, is Schumacher vrij stellig: “De oplossing voor het woningtekort zit deels in het bouwen van nieuwe woningen, maar dat is vanwege de hoge rente, hoge bouwkosten en lange vergunningstrajecten niet zo eenvoudig. Als vraag en aanbod weer in balans moeten komen, dan is het zaak om de woningmarkt vanuit de overheid te gaan stimuleren in plaats van reguleren. En dan binnen de gehele keten in het vastgoed. Het is niet óf de corporaties óf de private beleggers: we hebben iedereen nodig om zoveel mogelijk woningen te realiseren. Betaalbaarheidseisen moeten daarbij worden losgelaten. Hoe meer gebouwd wordt, hoe meer verhuisbewegingen en hoe meer woningen in het betaalbare segment vrijkomen.
Verder zien we vanuit Hubbs mogelijkheden in het delen van ruimtes. Zo mag je in Rotterdam binnenkort weer een woning delen met drie in plaats van twee personen, zonder vergunning. Ook het optoppen en opsplitsen van woningen is kansrijk. Met optoppen worden nieuwe bouwlagen aangebracht op een bestaand gebouw. Door grote woningen op te splitsen, krijg je meer woonruimtes beschikbaar. Maar de grootste winst zit bij de overheid. Ze zijn in Den Haag bezig met het verdelen van dezelfde taart, terwijl ze zich juist zouden moeten focussen op het vergroten van die taart. Dus het woningtekort oplossen in plaats van het verschuiven van het probleem binnen de woningmarkt. Ik hoop dat de overheid snel inziet dat ze de teugels moeten laten vieren en dat ze beter aan kunnen sturen op het bouwen van meer woningen.”
Download hier ons whitepaper over het reguleren van de verhuurmarkt.
Hubbs is er voor iedereen die zijn huis zorgeloos wil verhuren voor een hoger en vast rendement. Bij Hubbs betaalt u geen makelaarskosten en beheerkosten. Wij huren de woningen van zowel beleggers als particulieren. Hierbij verzekeren wij maandelijks de huur, zelfs bij leegstand. Hierdoor profiteert u van een hoger rendement en kunt u zorgeloos uw huis verhuren.
Wij zorgen tevens voor het financiële- en technische beheer. Om ervoor te zorgen dat alles goed geregeld is en de afspraken voor beide partijen helder zijn, leggen wij na goedkeuring van het huurvoorstel alle gemaakte afspraken vast in de huurovereenkomst. Zo worden hierin onder andere de looptijd van het contract, de huurprijs, de opzegtermijn en het beheer tijdens het verhuren van uw woning, vastgelegd. Zo laten we de verhuur van uw huis zo soepel mogelijk verlopen.
De verhuurprijzen in Nederland worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS) of terwijl het ‘puntensysteem’. Het aantal punten wordt gebaseerd op diverse criteria, waaronder de ligging, oppervlakte en WOZ-waarde. Het totale aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen, waardoor huurders worden beschermd tegen hoge huurprijzen. Naast het woningwaarderingsstelsel heeft de schaarste aan beschikbare woningen en stijgende prijzen bij nieuwbouw ook invloed op de huurprijzen. Lees er hier meer over.
Benieuwd naar de huurprijs voor uw woning en hoe wij u volledig kunnen ontzorgen in het proces van woning verhuren? Bij Hubbs garanderen we een hoger en vast rendement ten opzichte van een traditionele makelaar of wanneer u uw woning zelf verhuurt. Door ons ruime netwerk hebben wij altijd een passende huurder voor uw woning. Bij Hubbs garanderen we altijd de maandelijkse huur, zelfs bij tijdelijk leegstand. Daarnaast kunt u altijd een vrijblijvend kennismakingsgesprek aanvragen, waarin we uitgebreid meer vertellen over onze werkwijze.
Zelf uw huurprijs berekenen? Download gratis uw huurprijs indicatie op basis van data.
Hubbs verhuurt voor korte termijn aan de zakelijke markt voor de huisvesting van expats en buitenlandse medewerkers. Ondanks de nieuwe regulering van het WWS-stelsel, zien wij vele mogelijkheden. Neem contact op met ons en ontdek de voordelen van het verhuren van uw woning via Hubbs.
De verhuurprijzen in Nederland worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS) of terwijl het ‘puntensysteem’. Het aantal punten wordt gebaseerd op diverse criteria, waaronder de ligging, oppervlakte en WOZ-waarde. Het totale aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen. Lees hier meer.
Wij garanderen een hoger en vast rendement ten opzichte van een traditionele makelaar of wanneer u de woning zelf verhuurt. U betaalt bij ons namelijk geen makelaarskosten, geen beheerskosten en heeft geen leegstand. Benieuwd naar de huur per maand voor uw woning en hoe wij u volledig kunnen ontzorgen? Bereken uw voordeel!
