Vastgoed is al jarenlang een populaire keuze onder beleggers. Een belangrijke reden hiervoor is het indirecte rendement, oftewel de waardestijging van onroerend goed. In dit artikel leggen we uit wat indirect rendement precies inhoudt, hoe waardestijging tot stand komt en waarom dit zo’n aantrekkelijk aspect is van vastgoedbeleggingen.
Naast het directe rendement, zoals huurinkomsten, speelt indirect rendement een cruciale rol bij vastgoedbeleggingen. Indirect rendement verwijst naar de waardevermeerdering van het vastgoed zelf. Simpel gezegd: als een pand in waarde stijgt, profiteert u bij verkoop van het verschil tussen de aankoopprijs en de uiteindelijke verkoopprijs.
De waardestijging van vastgoed kan door verschillende factoren worden beïnvloed:
– Economische groei: Een bloeiende economie zorgt voor meer vraag naar woningen en commercieel vastgoed, waardoor prijzen stijgen.
– Inflatie: Onroerend goed wordt vaak als een bescherming tegen inflatie gezien, aangezien vastgoedprijzen meestal meestijgen met de inflatie.
– Verbeteringen en renovaties: Investeringen in onderhoud of renovatie kunnen de waarde van een pand aanzienlijk verhogen.
– Locatieontwikkeling: Nieuwe infrastructuur, zoals wegen of openbaar vervoer, of de komst van nieuwe bedrijven in een gebied kunnen de vraag naar vastgoed stimuleren en daarmee de waarde verhogen.
De Nederlandse huizenprijzen vertonen een overwegend stijgende trend. In 2024 zijn de huizenprijzen fors gestegen en ook voor 2025 en 2026 wordt een verdere prijsstijging verwacht. Er wordt een prijsstijging van gemiddeld 8,6% in 2025 en 5,7% in 2026 verwacht (Bron: CBS/Kadaster, RaboResearch 2025). De stijging van de huizenprijzen wordt met name gedreven door het woningtekort, stijgende inkomens en de daling van kapitaalmarktrentes.
Uit onderstaande tabel blijkt dat de huizenprijzen flink gestegen zijn in de afgelopen jaren en dat de gemiddelde verkoopprijs aanzienlijk hoger ligt in de afgelopen jaren.
Bron: CBS
De gemiddelde prijsstijging in 2024 was 8,7%. Voor 2025 wordt een gemiddelde verwacht van 8,6%.
In maart 2025 waren de prijzen van bestaande koopwoningen, net als in februari, gemiddeld 10,6 procent hoger dan een jaar eerder. Ten opzichte van februari 2025 stegen de prijzen in maart met 0,7 procent.
De prijzen voor nieuwbouw zijn erg hoog. De kosten voor het bouwen van een gemiddelde tussenwoning in Nederland ligt tussen de €350.000-€450.000. De richtprijs voor bouwkosten ligt tussen de €1.800 en €2.300 per m2 BVO. Een gemiddelde tussenwoning heeft zo’n 110-130m2. Daarnaast komen er nog kosten voor grond, architect, aansluitkosten, afwerking, vergunningen, btw etc. bij. De hoge bouwkosten zijn een fundamentele reden waarom de huizenprijzen niet snel zullen dalen. Ze vormen als het ware een “bodem” in de markt, zeker zolang het woningaanbod tekortschiet.
Daarnaast heeft Nederland een structureel woningtekort van ruim 300.000 woningen. Dit tekort neemt niet snel af, want de bouwproductie blijft achter op de behoefte. Een laag aanbod betekent doorgaans hogere prijzen, zeker als de vraag gelijk blijft of toeneemt. En de vraag blijft relatief hoog, dit komt mede door de bevolkingsgroei, immigratie en kleinere huishoudens.
Kortom, als de woningmarkt afkoelt, zakt de prijs maar beperkt, omdat de onderkant van de markt (bouwkosten, grond, kosten koper) niet omlaag gaat.
Het gemiddelde rendement op aandelenbeleggingen is over het algemeen hoger dan dat van vastgoedbeleggingen, maar vastgoed biedt meer stabiliteit en lagere volatiliteit. Daarnaast biedt vastgoed ook maandelijkse cashflow.
Het nieuwe belastingstelsel dat naar verwachting vanaf 2028 gaat gelden, is gebaseerd op het belasten van het werkelijke rendement. Dit betekent dat we naar een stelsel gaan dat uitgaat van werkelijk rendement: alle bezittingen, zoals spaargeld, aandelen, crypto en andere beleggingen, worden op deze manier belast. Er is dus geen verschil meer in vermogensbelasting tussen de verschillende soorten beleggingen.
Het indirecte rendement biedt beleggers enkele duidelijke voordelen:
– Kapitaalgroei: Bij verkoop kan het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs een flinke winst opleveren door de stijgende huizenprijzen. Dit is vaak veel lucratiever dan alleen de huurinkomsten.
– Lange termijn potentieel: Hoewel waardestijging vaak pas op langere termijn zichtbaar is, kan het een stabiele en aantrekkelijke bron van rendement zijn voor wie geduldig is.
– Diversificatie van inkomsten: Indirect rendement zorgt voor een extra inkomstenstroom naast het directe rendement, waardoor het totale rendement op vastgoed verder wordt versterkt.
Beleggingen in vastgoed vallen in Nederland onder box 3 van de inkomstenbelasting, waarin het rendement op vermogen wordt belast. Lees hier meer over Box 3: Het nieuwe stelsel vanaf 2028.
Vastgoedbeleggingen bieden naast directe huurinkomsten ook het voordeel van indirect rendement: de waardestijging van het pand zelf. Dit indirecte rendement ontstaat door factoren zoals economische groei, inflatie, investeringen in renovaties en de ontwikkeling van de locatie. De recente cijfers tonen aan dat de huizenprijzen in Nederland blijven stijgen, wat indirect rendement tot een aantrekkelijk en waardevol aspect van vastgoedbeleggingen maakt. In de Nederlandse markt zijn structurele factoren zoals het aanhoudende woningtekort, hoge bouwkosten en een sterke vraag naar woningen belangrijke drijfveren achter de stijgende huizenprijzen. Deze factoren maken het onwaarschijnlijk dat de vastgoedprijzen op korte termijn significant zullen dalen.
Door slim te investeren en geduldig te zijn, kunnen beleggers profiteren van een stabiele groei van hun vermogen.
