Het nieuwe jaar is begonnen en dat is een mooi moment om zowel terug als vooruit te kijken. Wat is er op de huizenmarkt gebeurd in 2019 en wat brengt 2020? Als woningeigenaar of huurder wil je misschien wel weten hoe het met de huizenprijzen en huurprijzen staat en of we in 2020 een groter woningaanbod kunnen verwachten. Hubbs heeft het voor je op een rij gezet.
We beginnen met de huizenprijzen. Die zitten sinds 2013 in de lift en dat was ook in 2019 het geval. De gemiddelde huizenprijs steeg in het vierde kwartaal van 2019 zelfs boven verwachting met 8 procent naar een nieuw record van 326.000 euro, blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM.
Uiteraard zijn er regionale verschillen. Wil je weten wat de huizenprijzen in jouw regio doen dan kun je terecht op de website van de NVM.
Het ziet ernaar uit dat de huizenprijzen voorlopig blijven stijgen. De NVM wijst vooral naar het lage woningaanbod als oorzaak, waarover later meer. Er komen weinig woningen beschikbaar en mensen bieden steeds meer boven de vraagprijs om ze te bemachtigen.
De huizenprijzen zullen in 2020 tussen de 4 en 6 procent stijgen, luidt de prognose van de NVM.
Het Economisch Bureau van ABN Amro is behoudender en houdt het op een stijging van zo’n 4 procent, mede onder invloed van de economische groei die naar verwachting van de bank dit jaar met 1 procent afzwakt.
ABN voorziet ook dat strengere leennormen voor kopers de prijsstijging afremmen. Weliswaar telt in 2020 het tweede inkomen zwaarder mee -80 procent in plaats van 70 procent in 2019- maar gezinnen kunnen minder lenen op basis van hun inkomen.
Rabobank voorspelde in november 2019 een prijsstijging van 4,5 procent in 2020.
Tegenover de factoren die de huizenprijs afremmen, staat de hypotheekrente die zich nog altijd op een historisch laag niveau bevindt. De hypotheekrente volgt met vertraging de beleidsrente van centrale banken, die de afgelopen jaren laag is gehouden om het effect van (dreigende) economische tegenspoed af te remmen.
Denk aan Brexit, de handelsoorlog tussen de Verenigde Staten en China. Het nieuwe coronavirus kan aan dat rijtje worden toegevoegd.
Volgens de Rabobank blijven de lage hypotheekrentes de huizenprijzen stuwen. Afgelopen februari werden de hypotheekrentes weer wat omlaag geschroefd, meldde intermediair Van Bruggen Adviesgroep.
Zo geldt voor hypotheken met NHG (een garantie voor woningen tot 310.000 euro waarmee kopers zich onder voorwaarden kunnen verzekeren tegen een restschuld) dat de langste rentevaste periode van 30 jaar vast inmiddels onder de 2 procent is gedoken.
De gemiddelde rente voor 20 en 10 jaar vast met NHG staat op respectievelijk 1,59 en 1,20 procent. Daarmee is de rente 10 jaar vast bijna gelijk aan 5 jaar vast (1,11 procent).
Overigens zijn voor deze gemiddelde rentetarieven de rentes meegenomen van hypotheken die worden verstrekt aan kopers die zelf in hun woning gaan wonen. Koop je een woning om te verhuren dan zijn de tarieven wat hoger.
Ook de huurprijzen zitten in de lift. Ze waren in 2019 gemiddeld 2,5 procent hoger dan een jaar eerder.
De huren van sociale huurwoningen bij corporaties stegen met 2 procent terwijl die van huurwoningen bij overige verhuurders en van vrije sectorwoningen met 3,3 procent omhoog gingen, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Woningplatform Pararius, kijkt naar de huren van woningen in de vrije sector (vanaf 720,42 euro per maand) die vrijkomen voor nieuwe huurders.
Landelijk steeg de prijs per vierkante meter met 4,8 procent naar 16,77 euro ten opzichte van dezelfde periode in 2018. Volgens Pararius drukt Amsterdam de gemiddelde huurprijsstijging. Zou Amsterdam buiten beschouwing worden gelaten dan zou de landelijke huurstijging op 5,3 procent uitkomen.
De prijzen stegen in de rest van Nederland procentueel harder dan in de hoofdstad, concludeert Pararius hieruit.
Amsterdam was met een gemiddelde huurprijs per vierkante meter van 23,68 euro per maand wel de duurste stad van Nederland. Landelijk lag de gemiddelde huurprijs op 16,77 euro per maand. Het gemiddelde kwam hoger uit door Amsterdam. Als de hoofdstad niet was meegeteld dan zou de gemiddelde vierkante meter prijs 14,79 euro per maand bedragen.
Ook Blox Forecasting, dat software levert voor het beheren van vastgoed, kijkt naar wat nieuwe huurders betalen in de vrije sector. Het bedrijf liet artificial intelligence los op big data en voorspelt een landelijke huurstijging van gemiddeld 4 procent in 2020.
In de vijf grootste gemeenten Rotterdam, Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven, verwacht de softwareleverancier een grotere stijging van 5,1 procent. De huren in Rotterdam stijgen met gemiddeld 12,9 procent het hardst maar kijk je naar de absolute huurprijs dan blijft Amsterdam wederom het duurst.
In de hoofdstad stijgen de huurprijzen met gemiddeld 2,9 procent naar een verwachte gemiddelde huurprijs van 25,70 per vierkante meter. Rotterdam komt uit op 21,80 euro per vierkante meter.
De huurprijzen van sociale huurwoningen bij corporaties stijgen gemiddeld niet meer dan de inflatie, die in 2020 waarschijnlijk 2,6 procent zal bedragen, meldde de Woonbond.
Als je een woning wilt kopen of huren is het wel zo fijn als er woningen beschikbaar komen. Helaas is het niet al te best gesteld met woningaanbod in Nederland.
In 2019 was er een tekort van zo’n 300.000 woningen, becijferde ABF Research in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken.
Makelaarsvereniging NVM spreekt inmiddels niet meer van een woningtekort of woningcrisis, maar van woningnood.
Een gemiddelde potentiële koper kon in het derde kwartaal van 2019 nog uit 3,6 woningen kiezen, dat is gedaald naar 2,8 woningen in het vierde kwartaal van vorig jaar, aldus de NVM.
Het woningtekort is niet nieuw en ook niet zo ernstig als tijdens de wederopbouw in 1956 toen Nederland met een tekort van 350.000 woningen kampte, maar nijpend is de situatie nu wel.
Voor 2008 werden jaarlijks 85.000 woningen gebouwd, maar dat aantal werd tijdens de crisis gehalveerd door de economische tegenspoed.
Er zouden 75.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden maar een inhaalslag is na de crisis niet gemaakt. De bouw van nieuwe woningen ligt dus nog steeds niet op het niveau van voor de crisis.
In 2018 kwamen er 66.000 nieuwe woningen bij, blijkt uit cijfers van het CBS.
Terwijl de woningbouw is gekrompen, is de bevolkingsgroei boven verwachting gestegen.
Sinds 2016 komen er jaarlijks rond de 100.000 mensen in Nederland bij, meldde wederom het CBS. Volgens het statistiekbureau is de huidige bevolkingsgroei de grootste sinds het begin van deze eeuw en vergelijkbaar met het groeitempo in 1975, ten tijde van de onafhankelijkheid van Suriname.
Ook in 2019 verhuisden veel mensen naar Nederland waarvan bijna de helft vanuit Europese landen. Het gaat om Nederlanders die terug komen, vluchtelingen en arbeidsmigranten. Hieronder vallen lager opgeleiden en hoogopgeleide expats. Het migratiesaldo bedroeg in 2019 114.000 tegen 25.000 in 2008.
Lang verhaal kort: de vraag naar woningen groeit sneller dan het aanbod.
Voorlopig zal het aanbod de vraag niet kunnen bijbenen. In 2019 werd niet heel veel meer gebouwd dan de 66.000 woningen in 2018.
En de bouw van nieuwe woningen heeft in 2019 ook nog een optater gehad van de PFAS- en stikstofcrisis.
Door een uitspraak van de Raad van State in mei 2019 mogen geen vergunningen voor bouwprojecten worden verleend als niet direct kan worden aangetoond dat de uitstoot van stikstof wordt gecompenseerd.
In juli bleek ook nog eens dat de grond op meer plekken dan gedacht schadelijke stoffen bevat. Het gaat om poly- en perfluoralkylstoffen, inmiddels beter bekend als PFAS. Voorlopig besluit: Als een kilo droge grond meer dan 0,1 microgram PFAS bevat mag deze niet worden verplaatst.
In augustus tot september 2019 daalde het aantal vergunningen voor nieuwe woningen met 23,8 procent in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder, meldde ABN Amro in een rapport.
Dit alles leidt ertoe dat de woningbouw in 2020 met 2,5 procent krimpt, voorspelt de bank.
Ondertussen betwijfelt makelaarsvereniging NVM sterk of het aantal transacties in 2020 op hetzelfde niveau blijft als in 2018 en 2019, toen ongeveer 149.000 woningen per jaar werden verkocht.
Volgens de makelaarsclub stokt de doorstroming op de bestaande koopwoningmarkt als huiseigenaren hun woning niet te koop zetten. In het vierde kwartaal van 2019 waren dat er al minder doorstromers dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Als er, al dan niet door de PFAS- en stikstofcrisis, te weinig nieuwbouwwoningen worden toegevoegd, hindert dat de doorstroming ook. Daar komt nog eens bij dat nieuwbouwwoningen volgens de NVM te duur zijn geworden, waardoor kopers ze links laten liggen.
In 2020 zullen de huizenprijzen verder stijgen, met ongeveer 4 tot 6 procent. Dat komt onder meer door het woningaanbod dat ook dit jaar laag blijft en door de lage hypotheekrente.
Ook de huurprijzen in de vrije sector stijgen. Een softwareleverancier voor het beheer van vastgoed voorspelt een landelijke stijging van gemiddeld 4 procent.
Het team van Hubbs staat klaar om alle zorgen uit handen nemen. Wij zorgen voor de selectie van huurders, garanderen huurinkomsten en nemen het beheer voor onze rekening. En het mooie is, dat doen we kosteloos. Bekijk onze werkwijze voor meer informatie.
LEES OOK; Hubbs garandeert beleggers maandelijkse huuropbrengst.
