Onderhoud in een huurwoning:
wie is waar verantwoordelijk voor?

Bij het verhuren van een woning komt meer kijken dan alleen het ontvangen van de huur. Één van de meest gestelde vragen is: wie is verantwoordelijk voor welk onderhoud? Een goed onderhouden woning is prettig voor de huurder en behoudt zijn waarde voor de verhuurder. Daarom is het belangrijk dat beide partijen hun verantwoordelijkheden goed kennen. In deze blog leggen we helder uit hoe het zit met onderhoudsverplichtingen, wat wettelijk is vastgelegd, welke uitzonderingen er zijn en hoe u problemen voorkomt of oplost.

De rol van de verhuurder: groot onderhoud en gebreken

Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor het zogeheten ‘groot onderhoud’ en het oplossen van gebreken aan de woning. Dit betekent onder meer:

– Buitenschilderwerk en onderhoud aan gevels.
– Grote reparaties of vervanging van installaties, zoals de cv-ketel, ventilatie, mechanische afzuiging of meterkast.
– Herstel van ernstige slijtage aan deuren, sloten en scharnieren.
– Vervanging van versleten onderdelen aan de buitenzijde van de woning, zoals brievenbussen, buitenlampen of carports.
– Onderhoud aan gemeenschappelijke ruimtes in appartementencomplexen, zoals trappenhuizen of liften.
– Verwijderen van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen

Ook als een probleem ontstaat door ouderdom of slijtage, bent u als verhuurder in de meeste gevallen verantwoordelijk voor het herstel. Dit geldt zelfs wanneer het onderdeel normaal gesproken onder het kleine onderhoud van de huurder valt.

Zo valt bijvoorbeeld ook het periodieke onderhoud van de cv-installatie onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

De rol van de huurder: dagelijks en klein onderhoud

Huurders zijn verantwoordelijk voor het zogeheten ‘klein onderhoud’, oftewel het dagelijkse onderhoud en kleine reparaties. Deze verplichtingen zijn vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen en omvatten onder meer:

– Schoonmaak en verzorging: ruiten wassen, kozijnen schoonhouden, reinigen van ventilatieroosters en afvoeren.
– Kleine reparaties: vastzetten van trapleuningen, vervangen van deurknoppen, kraanleertjes of lampen.
– Binnenafwerking: witten of schilderen van muren en plafonds, behangen, dichten van gaatjes of kleine scheuren.
– Beweegbare onderdelen onderhouden: scharnieren smeren, kranen ontkalken, sloten soepel houden.
– Tuinonderhoud: maaien van gras, snoeien van heggen, onkruid verwijderen, schoonhouden van opritten en terrassen.
– Ongedierte bestrijden: mieren, zilvervisjes of wespen, mits geen sprake is van een structureel probleem.
– Vorstpreventie: zorgen dat leidingen en kranen niet bevriezen.

Welke kosten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder? Lees hier meer over de wettelijke verdeling van onderhoud tussen huurder en verhuurder.

Wanneer is de verhuurder toch verantwoordelijk voor klein onderhoud?

Er zijn situaties waarin klein onderhoud niet op het bord van de huurder terechtkomt. Bijvoorbeeld:

– Door nalatigheid van de verhuurder: als de verhuurder een lekkage niet tijdig oplost en daardoor het plafond beschadigd raakt, is het witten van dat plafond niet de verantwoordelijkheid van de huurder.
– Ouderdom of slijtage: wanneer bijvoorbeeld een kraan of slot versleten is door normaal gebruik, moet de verhuurder deze vervangen, ook al gaat het om een klein onderdeel.
– Onveilige situaties: wanneer een mankement leidt tot gevaar, zoals loszittende elektriciteitsdraden, ligt de verantwoordelijkheid bij de verhuurder.
– Schade door externe oorzaken: bijvoorbeeld stormschade of schade veroorzaakt door derden.

Wat als een partij zich niet aan zijn verplichtingen houdt?

Een goede samenwerking begint met duidelijke afspraken. Toch kan het voorkomen dat één van de partijen in gebreke blijft.

Wanneer een huurder onderhoud weigert uit te voeren:
De verhuurder mag de reparaties zelf laten uitvoeren en de kosten (met bewijs) verhalen op de huurder. Dit geldt alleen voor taken waarvoor de huurder verantwoordelijk is.

Wanneer de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt:
De huurder moet de verhuurder eerst schriftelijk verzoeken om het gebrek binnen een redelijke termijn op te lossen. Gebeurt dit niet, dan mag de huurder:

– Het gebrek zelf (laten) herstellen en de redelijke kosten verhalen op de verhuurder.
– De Huurcommissie inschakelen om tijdelijk huurverlaging aan te vragen tot het probleem is opgelost.
– In ernstige gevallen naar de kantonrechter stappen.

Voorkom gedoe met duidelijke afspraken

In de praktijk ontstaan veel geschillen over onderhoud doordat er onduidelijkheid bestaat over wie waarvoor verantwoordelijk is. Door deze verantwoordelijkheden vooraf goed te bespreken en vast te leggen in het huurcontract of een onderhoudsprotocol, voorkomt u frustraties achteraf.

Wilt u het onderhoud uit handen geven tijdens het verhuren van uw huis?

Als verhuurder wilt u zich liever niet bezighouden met wie het kraanleertje moet vervangen of waarom een tuin er onverzorgd bij ligt. Bij Hubbs nemen we u die zorg volledig uit handen. Als huurder, makelaar én beheerder in één huren wij uw woning en garanderen wij de maandelijkse huur. Met ons ervaren beheerteam zorgen wij ervoor dat onderhoud tijdig wordt uitgevoerd, dat huurders hun verantwoordelijkheden kennen en dat u nergens omkijken naar heeft. Zo blijft uw woning in goede staat en voorkomt u discussies.
Benieuwd hoe wij uw woning beheren en onderhouden? Lees hier meer over het financiële en technische beheer van Hubbs.