Binnenkort uw eigen woning verhuren? Omdat u gaat samenwonen en uw woning kunt verhuren? Of omdat u voor een langere periode naar het buitenland vertrekt? Wat de situatie ook is, het is raadzaam om vooraf stil te staan bij de fiscale gevolgen als het gaat om het verhuren van een koopwoning en hoeveel belasting u betaalt. Huis verhuren? Hubbs vertelt in deze blog meer over de meest voorkomende situaties en welke regelingen vanuit de belasting hiervoor gelden.
Om verschillende redenen kan het zijn dat u voor een tijdelijke periode uw eigen woning en dus u eigen woonadres wilt verhuren. In dit geval valt dit in box 1 ‘inkomen uit werk en woning’. Bij dit scenario geldt dat bij verhuur in box 1 onder de eigenwoningregeling, de woning voor u nog wel het hoofd adres is en dat dit staat genoteerd in de gemeentelijke basisadministratie (GBA). In de wettelijke bepaling van ‘tijdelijke verhuur eigen woning’ geldt dat deze periode tijdelijk mag zijn. Denk dus aan een aantal weken tot aan maximaal een paar maanden (dus minder dan een heel jaar). Dit is vergelijkbaar zoals verhuur voor recreatie of AirBNB. U houdt bij dit scenario recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70% van de huurinkomsten op.
Tijdelijke verhuur in box 1 onder de eigenwoningregeling brengt met zich mee dat u het recht op hypotheekrenteaftrek behoudt en kosten zoals erfpacht kunt aftrekken. Ook in de periode van tijdelijke verhuur. Wel dient men zoals eerder genoemd, naast het eigenwoningforfait, 70% van de huurinkomsten op te geven. Het eigenwoningforfait in box 1 wordt door de fiscus gezien als voordeel uit eigen woning, net als de huurinkomsten. Voor de meeste woningen bedraagt het forfait 0,70% van de WOZ-waarde; de waarde die de gemeente jaarlijks toekent aan woningen middels een beschikking.
Gevolg is dat u per saldo minder hypotheekrenteaftrek ontvangt. Het fiscale voordeel wordt immers bepaald door het saldo van het eigenwoningforfait en 70% procent van de huurinkomsten, minus de aftrekbare rente. Door de huurinkomsten houdt u dus minder aftrekbare rente over.
Een ander (veel voorkomend) scenario is wanneer u besluit om samen te gaan wonen en uw eigen koopwoning leeg komt te staan. Of wanneer u in het bezit bent van een tweede woning. Wanneer u besluit om de woning te verhuren en dat de woning in dat geval dus niet meer uw hoofd adres is, valt dit onder box 3 ‘sparen en beleggen’.
De woning wordt namelijk gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. U hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek en u hoeft de huurinkomsten niet op te geven. Maar niet getreurd, want verhuur in box 3 is heel aantrekkelijk.
Tot 2016 ging fiscus uit van een fictief rendement op vermogen van 4 procent. Dat is nu veranderd in een ingewikkelder systeem: hoe meer vermogen, des te hoger het fictieve rendement. Over het bedrag aan rendement betaalt u zoals gezegd 30 procent belasting, daarbij is de eerste 30.000 aan vermogen belastingvrij. Bekijk hier hoe de schijven zijn opgebouwd.
De daadwerkelijke huurinkomsten tellen namelijk niet mee als belastbaar voordeel uit de woning, maar een fictief rendement over de WOZ-waarde. De huurinkomsten komen hierdoor gunstiger uit. U betaalt 30% belasting op een fictief rendement van uw vermogen. Dit is het saldo van bezittingen, zoals aandelen, spaargeld en een tweede woning, maar ook schulden, bijvoorbeeld van een lening bij de bank. En wanneer u een hypotheek hebt op de woning, brengt dit nog meer voordelen met zich mee. De hypotheek gaat namelijk met de woning mee naar box 3. Door de WOZ-waarde van de woning op te geven als bezit, minus de hypotheekschuld, blijft er relatief weinig over om belasting over te betalen en dus meer rendement.
Echter, wanneer u het verhuren van een woning uitbreidt met meer services en activiteiten, dient u extra op te letten. Denk bijvoorbeeld aan bed & breakfast gerelateerde activiteiten, zoals het aanbieden van een fietstoer, het verzorgen van ontbijt of diner en het verstrekken van beddengoed. In dat geval hoort de verhuur thuis in box 1. De grens tussen privé verhuur en commerciële verhuur is een grijs gebied, maar extra diensten zoals eerder benoemd, duiden wel op het ondernemerschap en dus commerciële verhuur. Dit komt doordat u in box 1 onder een andere noemer dan de eigenwoningregeling, namelijk winst uit onderneming. Dit kan nadeliger uitwerken dan box 3, ondanks dat u als ondernemer recht hebt op allerlei aftrekposten.
Als ondernemer dient men in box 1 alle huurinkomsten op te geven, anders dan bij verhuur als privépersoon waarbij u 70% opgeeft. Het is wel mogelijk om kosten af te trekken, zoals bijvoorbeeld een verbouwing. Omdat u de woning niet zelf bewoont, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek en speelt het eigenwoningforfait geen rol meer. Maar u zet de woning wel voor de boekwaarde op de balans van uw onderneming en als er bij latere verkoop blijkt dat de woning flink in waarde is gestegen, dan kan dit een behoorlijke fiscale strop opleveren en is de kans groot dat u in de hoogste belastingschijf terecht komt.
• Verhuurt u een eigen woning tijdelijk, dan valt dat in box 1 ‘inkomen uit werk en woning’. U houdt recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70 procent van de huurinkomsten op.
• Verhuurt u een tweede woning, dan betaalt u belasting in box 3 ‘sparen en beleggen’. Uw woning wordt gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. U heeft geen recht meer op hypotheekrenteaftrek en u hoeft de huurinkomsten niet op te geven.
• Dan kan de verhuur van uw huis nog omslaan in ondernemen omdat u allerlei extra diensten uitvoert. U neemt bijvoorbeeld gasten op sleeptouw voor een toer door de stad of verzorgt hun ontbijt en diner en verstrekt linnengoed. In dat geval hoort de verhuur thuis in box 1.
Het team van Hubbs staat klaar om alle zorgen uit handen nemen. Wij zorgen voor de selectie van huurders, garanderen huurinkomsten en nemen het beheer voor onze rekening. En het mooie is, dat doen we kosteloos. Ga naar onze werkwijze voor meer informatie. Wilt u meer te weten komen over wat er fiscaal bij komt kijken? Download hier onze whitepaper: Uw woning verhuren? Zo werkt het fiscaal!
LEES OOK; De laatste ontwikkelingen vastgoed in box 3.
Hubbs is voor iedereen die zijn woning zorgeloos wil verhuren voor een hoger en vast rendement. Wij werken voor zowel beleggers als particulieren. Bij Hubbs betaalt u geen makelaarskosten en beheerkosten. Wij verzekeren maandelijks de huur, ook bij leegstand. Tevens zorgen wij voor het financiële- en technische beheer.
Hubbs huurt uw woning minimaal voor 12 maanden tot onbepaalde tijd. De huurperiode is bespreekbaar en zal uiteraard worden opgenomen in de huurovereenkomst.
De verhuurprijzen in Nederland worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS) of terwijl het ‘puntensysteem’. Het aantal punten wordt gebaseerd op diverse criteria, waaronder de ligging, oppervlakte en WOZ-waarde. Het totale aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen, waardoor huurders worden beschermd tegen hoge huurprijzen. Naast het woningwaarderingsstelsel heeft de schaarste aan beschikbare woningen en stijgende prijzen bij nieuwbouw ook invloed op de huurprijzen. Lees er hier meer over.
Hubbs verhuurt voor korte termijn aan de zakelijke markt voor de huisvesting van expats en buitenlandse medewerkers. Ondanks de nieuwe regulering van het WWS-stelsel, zien wij vele mogelijkheden. Neem contact op met ons en ontdek de voordelen van het verhuren van uw woning via Hubbs. Bij Hubbs garanderen we een hoger en vast rendement ten opzichte van een traditionele makelaar of wanneer u uw woning zelf verhuurt. Door ons ruime netwerk hebben wij altijd een passende huurder voor uw woning. Bij Hubbs garanderen we altijd de maandelijkse huur, zelfs bij tijdelijk leegstand. Daarnaast kunt u altijd een vrijblijvend kennismakingsgesprek aanvragen, waarin we uitgebreid meer vertellen over onze werkwijze.
Zelf uw huurprijs berekenen? Download hier gratis uw huurprijs indicatie op basis van data.
Hubbs huurt woningen in Zuid-Holland, Noord-Holland, Brabant, Almere, Lelystad en aan de linkerkant van Utrecht. Wij komen graag bij u langs voor een woningopname of een vrijblijvende kennismaking.
Wij vragen al onze verhuurders om een review achter te laten via Feedback Company, een onafhankelijk feedback platform.
LEES HIER meer over de ervaringen van onze klanten en hoe zij de samenwerking en onze diensten beoordelen.