Uw woning verhuren - zo werkt het fiscaal!

Sta je op het punt om een koophuis te verhuren? Omdat je gaat samenwonen en jouw woning kunt verhuren? Of omdat je voor een langere periode naar het buitenland vertrekt? Wat de situatie ook is, het is raadzaam om vooraf stil te staan bij de fiscale gevolgen als het gaat om het verhuren van een koopwoning en hoeveel belasting je betaalt. Hubbs vertelt in deze blog meer over de meest voorkomende situaties en welke regelingen vanuit de belasting hiervoor gelden.

Verhuren voor een tijdelijke periode (minder dan een jaar) van je eigen woonadres
Om verschillende redenen kan het zijn dat je voor een tijdelijke periode je eigen woning en dus je eigen woonadres wilt verhuren. In dit geval valt dit in box 1 ‘inkomen uit werk en woning’. Bij dit scenario geldt dat bij verhuur in box 1 onder de eigenwoningregeling, de woning voor jou nog wel het hoofd adres is en dat dit staat genoteerd in de gemeentelijke basisadministratie (GBA). In de wettelijke bepaling van ‘tijdelijke verhuur eigen woning’ geldt dat deze periode tijdelijk mag zijn. Denk dus aan een aantal weken tot aan maximaal een paar maanden (dus minder dan een heel jaar). Dit is vergelijkbaar zoals verhuur voor recreatie of AirBNB. Je houdt bij dit scenario recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70% van de huurinkomsten op.

Minder hypotheekrenteaftrek bij verhuur in box 1
Tijdelijke verhuur in box 1 onder de eigenwoningregeling brengt met zich mee dat je het recht op hypotheekrenteaftrek behoudt en kosten zoals erfpacht kunt aftrekken. Ook in de periode van tijdelijke verhuur. Wel dient men zoals eerder genoemd, naast het eigenwoningforfait, 70% van de huurinkomsten op te geven. Het eigenwoningforfait in box 1 wordt door de fiscus gezien als voordeel uit eigen woning, net als de huurinkomsten. Voor de meeste woningen bedraagt het forfait 0,70% van de WOZ-waarde; de waarde die de gemeente jaarlijks toekent aan woningen middels een beschikking.

Gevolg is dat je per saldo minder hypotheekrenteaftrek ontvangt. Het fiscale voordeel wordt immers bepaald door het saldo van het eigenwoningforfait en 70% procent van de huurinkomsten, minus de aftrekbare rente. Door de huurinkomsten houd je dus minder aftrekbare rente over.

Verhuren van een (tweede) woning voor langere periode
Een ander (veel voorkomend) scenario is wanneer je besluit om samen te gaan wonen en je eigen koopwoning leeg komt te staan. Of wanneer je in het bezit bent van een tweede woning. Wanneer je besluit om de woning te verhuren en dat de woning in dat geval dus niet meer jouw hoofd adres is, valt dit onder box 3 ‘sparen en beleggen’.

De woning wordt namelijk gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek en je hoeft de huurinkomsten niet op te geven. Maar niet getreurd, want verhuur in box 3 is heel aantrekkelijk.

Tot 2016 ging fiscus uit van een fictief rendement op vermogen van 4 procent. Dat is nu veranderd in een ingewikkelder systeem: hoe meer vermogen, des te hoger het fictieve rendement. Over het bedrag aan rendement betaal je zoals gezegd 30 procent belasting, daarbij is de eerste 30.000 aan vermogen belastingvrij. Bekijk hier hoe de schijven zijn opgebouwd.

De daadwerkelijke huurinkomsten tellen namelijk niet mee als belastbaar voordeel uit de woning, maar een fictief rendement over de WOZ-waarde. De huurinkomsten komen hierdoor gunstiger uit. Je betaalt 30% belasting op een fictief rendement van je vermogen. Dit is het saldo van bezittingen, zoals aandelen, spaargeld en een tweede woning, maar ook schulden, bijvoorbeeld van een lening bij de bank. En wanneer je een hypotheek hebt op de woning, brengt dit nog meer voordelen met zich mee. De hypotheek gaat namelijk met de woning mee naar box 3. Door de WOZ-waarde van de woning op te geven als bezit, minus de hypotheekschuld, blijft er relatief weinig over om belasting over te betalen en dus meer rendement.

Verhuren als ondernemer in box 1: wees je bewust
Echter, wanneer je het verhuren van een woning uitbreidt met meer services en activiteiten, dien je extra op te letten. Denk bijvoorbeeld aan bed & breakfast gerelateerde activiteiten, zoals het aanbieden van een fietstoer, het verzorgen van ontbijt of diner en het verstrekken van beddengoed. In dat geval hoort de verhuur thuis in box 1. De grens tussen privé verhuur en commerciële verhuur is een grijs gebied, maar extra diensten zoals eerder benoemd, duiden wel op het ondernemerschap en dus commerciële verhuur. Dit komt doordat je in box 1 onder een andere noemer dan de eigenwoningregeling, namelijk winst uit onderneming. Dit kan nadeliger uitwerken dan box 3, ondanks dat je als ondernemer recht hebt op allerlei aftrekposten.

Als ondernemer dient men in box 1 alle huurinkomsten op te geven, anders dan bij verhuur als privépersoon waarbij je 70% opgeeft. Het is wel mogelijk om kosten af te trekken, zoals bijvoorbeeld een verbouwing. Omdat je de woning niet zelf bewoont, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek en speelt het eigenwoningforfait geen rol meer. Maar je zet de woning wel voor de boekwaarde op de balans van jouw onderneming en als er bij latere verkoop blijkt dat de woning flink in waarde is gestegen, dan kan dit een behoorlijke fiscale strop opleveren en is de kans groot dat je in de hoogste belastingschijf terecht komt.

Conclusie
• Verhuur je een eigen woning tijdelijk, dan valt dat in box 1 ‘inkomen uit werk en woning’. Je houdt recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70 procent van de huurinkomsten op.

• Verhuur je een tweede woning, dan betaal je belasting in box 3 ‘sparen en beleggen’. Je woning wordt gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. Je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek en je hoeft de huurinkomsten niet op te geven.

• Dan kan de verhuur van je huis nog omslaan in ondernemen omdat je allerlei extra diensten uitvoert. Je neemt bijvoorbeeld gasten op sleeptouw voor een toer door de stad of verzorgt hun ontbijt en diner en verstrekt linnengoed. In dat geval hoort de verhuur thuis in box 1.

 

LEES OOK; investeren in vastgoed voor expats: hoog rendement zonder kopzorgen!